20220422-安信国际证券-美的置业-03990.HK-融资优势将逐步体现_5页_565kb

美的置业（3990.HK）分析总结

核心内容概览

美的置业在2022年4月22日发布的报告中，展示了其在房地产行业的表现及未来展望。尽管面临疫情及地产销售疲软的挑战，公司仍展现出一定的抗风险能力和融资优势，具备在未来行业回暖中享受整合红利的潜力。

主要观点

销售与交付

• 2021年销售表现：美的置业2021年销售额同比上升8.7%至1371亿元，去化率约为65%。
• 2022年销售预测：由于首季度销售额大幅下滑（同比下降49%），公司预计2022年下半年销售将有所好转，预计全年销售将达到1400亿元，保持正增长。
• 项目交付：截至2021年底，公司已售未结金额约1212亿元，其中672亿元货值预计于2022年内交付。

财务表现

• 收入与利润：2021年收入结转737亿元，同比增长40%；毛利润135亿元，同比增长16%；净利润同比下降9.9%，归母净利润下降13.5%。
• 核心净利润：扣除非核心项目后，核心净利润同比上升7%至37.5亿元，显示公司主营业务具备一定盈利能力。
• 毛利率：2021年毛利率为18.3%，较2020年下降3.9个百分点，主要受高地价项目消化影响。

融资与债务管理

• 三条红线改善：净杠杆比率从2020年的95.6%下降至2022年的46.3%；资产负债率从80.2%降至72.1%；现金短债比从170.2%升至171.4%。
• 融资优势：公司无美元债，减少外债压力；是少数获得银行并购贷额度的民企，融资成本远低于其他民营房企。
• 融资成本：加权平均融资成本下降0.51个百分点至4.82%。

市场策略

• 深耕核心区域：公司持续深耕长三角及大湾区，逐步退出低量级城市，强化核心城区市场地位。
• 市场预期：预计第二季度至下半年市场将有所好转，公司判断其启动时间会略早于其他区域。

关键信息

财务指标（2020A至2024E）

投资评级与目标价

• 投资评级：买入
• 目标价格：20.00港元
• 现价：15.08港元
• 估值：5倍2022年市盈率，相当于国企及大型稳健民企的平均市盈率。

风险提示

• 疫情影响
• 经济放缓
• 政策放松效果不确定
• 同业出险对行业及购房情绪的潜在影响

公司动态与市场展望

• 销售趋势：2022年销售预计保持正增长，市场在下半年有望好转。
• 土储管理：公司持续换仓升级，优化土储结构，聚焦核心区域。
• 盈利预期：尽管面临不确定性，公司核心净利润有望在2023年及2024年实现增长，分别预计为5,023亿元和6,078亿元。
• 股息收益：股息收益率从2020年的12.0%提升至2024年的16.2%，显示公司对股东回报的重视。

结论

美的置业在2022年面临销售及交付的挑战，但其在融资方面具备明显优势，能够支撑公司度过行业低迷期并享受未来的整合红利。公司深耕核心区域，优化土储结构，提升运营效率，核心净利润有望逐步回升。尽管存在不确定性，但公司维持买入评级，目标价为20港元，反映其估值合理，具备长期投资价值。