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美的置业（3990.HK）跟踪报告总结

核心内容

美的置业作为一家全国性房地产开发商，依托美的集团的制造业背景，在房地产行业中展现出较强的竞争力和发展潜力。报告指出，公司当前融资环境改善，销售增长稳定，土储资源充足，且通过内部激励机制和智慧居住业务拓展，增强了企业长期发展的动力。

主要观点

融资优化，成本降低

• 融资成本创新低：截至2021年H1，公司新增借款加权平均融资成本为4.74%，综合融资成本为4.92%，较2020年末下降0.4个百分点。
• 融资结构优化：公司借款总额为571.21亿元，较2020年底下降2.6%。公司债占比降至21%，且无海外债务。
• 并购贷额度获准：公司已获得招商银行60亿元并购融资额度，有助于提升项目权益比和现金总部归集率，优化资金结构。

销售增长，土储支撑

• 销售持续增长：2015-2021年销售金额复合增长率达52%。2021年合约销售面积为1176万平方米，同比增长5.9%；销售金额为1371亿元，同比增长8.7%。
• 销售均价提升：销售均价达11658元，同比增长2.7%。
• 排名提升：2021年克尔瑞全口径销售金额排名28名，较2020年提升5名，首次进入TOP30。
• 土储资源充足：截至2021年H1，公司土地储备达5277万平方米，按2021年流速估算，可满足未来四年开发需求。

内部激励机制完善

• 购股权计划：公司已向193名合资格参与者授出6666万份购股权，仍有1.23亿股可供发行，占已发行股本的9.97%。
• 股份奖励计划：2021年4月通过受限制股份奖励计划，已无偿授予31名管理层及核心技术人才522.5万股，有助于吸引和激励核心人员，增强管理稳定性。

智慧居住业务布局

• 智慧居住解决方案：公司通过旗下睿住智能，提供智慧家居和智慧社区服务，截至2021年H1已服务250多个社区、8.8万户家庭。
• 提升品牌价值：智慧居住业务有助于公司品牌建设，为长远发展奠定基础。

关键信息

财务摘要

• 主营收入：2020年为52484百万元，2021年预计为63121百万元，2022年预计为66674百万元，2023年预计为70558百万元。
• 净利润：2020年为4326百万元，2021年预计为3904百万元，2022年预计为4085百万元，2023年预计为4486百万元。
• 每股收益：2020年为3.51元，2021年预计为3.16元，2022年预计为3.31元，2023年预计为3.63元。
• PE估值：2022年参考可比公司估值给予5倍PE，对应目标价为20.2港元，维持买入评级。

股息率较高

• 股息率：2021年4月派发2020年末期股息每股1.6港元，当前股息率约为13.9%，具有吸引力。

投资建议

• 买入评级：基于公司融资优化、土储充足、智慧居住布局及稳定的股息政策，报告建议投资者买入。

风险提示

• 土储优化速度慢于预期：若公司土地储备优化不及预期，可能影响未来增长潜力。

可比公司估值对比

财务预测（单位：百万元）

资产负债表预测

利润表预测

现金流量表预测

财务比率分析

投资评级说明

• 股票投资评级：以报告日后6个月内证券相对于沪深300指数涨跌幅为标准，买入表示表现+20%以上。
• 行业投资评级：以行业指数相对于沪深300指数涨跌幅为标准，看好表示行业指数表现+10%以上。

风险提示

• 土储优化速度可能慢于预期，影响未来增长潜力。

总结

美的置业凭借集团背书获得较低融资成本，优化融资结构，同时通过并购贷提升资金效率。销售持续增长，土储充足，为未来提供发展支撑。公司通过购股权和股份奖励计划，激励核心管理人员，提升管理效率。智慧居住业务布局有助于品牌建设和长期发展。当前股息率较高，投资回报可观。报告预测公司2021-2023年EPS分别为3.16、3.31、3.63元，给予2022年5倍PE估值，对应目标价20.2港元，维持买入评级。