20181022-中国银河-房地产行业周报_房企融资难逐渐改善_大中型房企业绩确定性高_18页_1mb

报告摘要

房地产行业周报总结（2018年10月22日）

核心内容

2018年10月，房地产行业整体表现受到调控政策、融资环境及市场预期的影响，呈现一定的波动性。尽管市场整体处于调整阶段，但部分核心企业仍展现出较强的业绩确定性和增长潜力，且估值处于历史低位，具备中长期配置价值。

主要观点

楼市调控持续，市场进入阶段性低点
- 房地产调控政策密集，全年累计发布近400次，比去年同期增长80%。
- 房地产市场进入阶段性低点，"金九银十"表现不如预期，但预计11月和12月房企可能通过"以价换量"提升销量。
- 房企销售目标完成率逐步上升，前9月平均完成率为71.74%，部分企业完成率已超过90%。
融资环境逐步改善
- 2018年1-9月，TOP100房企销售规模接近7万亿元，同比增长40%。
- 融资成本达到去年下半年以来的峰值，融资规模下滑，但去杠杆转向稳杠杆，资金环境逐步改善。
- 大中型房企融资压力相对较小，业绩保障性高。
行业估值处于历史低位
- 房地产行业TTM市盈率为8.3X，较历史均值折价66.3%，估值处于历史低位。
- 房地产行业PB为1.2X，较历史均值折价55.5%，未来仍有较大上升空间。
- 相对A股整体估值折价33.99%，较历史平均水平折价幅度显著，具备较大的估值修复空间。
国际对比显示A股地产估值偏低
- A股房地产板块PE低于美股和港股，且与历史平均水平相比折价明显。
- A股房地产板块PB低于美股，但高于港股，反映出A股地产股的相对低估。
投资建议
- 建议关注低估值龙头房企如保利地产、万科A，以及布局核心城市的高成长个股如新城控股。
- 行业库存低位，价格和投资韧性较强，政策放松可能性小。
- 龙头房企未来两年业绩增长预期在20%左右，是当前较好的底部配置时机。

关键信息

销售与融资情况
- TOP100房企销售规模接近7万亿元，同比增长40%。
- 大中型房企预收款项同比增速显著高于小型房企。
- 9月房企融资总额创年度新低，融资成本达到峰值。
市场表现
- 房地产板块在2018年10月15日至19日跌幅为2.88%，跑输沪深300指数。
- 房地产行业指数年初至今累计跌幅达33.04%，但部分个股表现较好，如海航投资、全新好等。
- 部分个股表现较差，如皇庭国际、*ST紫学等。
估值分析
- 房地产板块PE与PB均低于历史平均水平，且较A股整体折价明显。
- 美股和港股地产股PE、PB均高于A股，显示A股地产股估值偏低。
重点推荐公司
- 核心组合：万科A、新城控股、保利地产
  - 万科A：低估龙头，布局重点城市，销量增长预期强。
  - 新城控股：二线低估白马，规模快速扩张。
  - 保利地产：低估龙头，市占率提升，央企平台资源优势明显。

风险提示

房价大幅下跌风险
调控政策超出预期风险
棚改进程低于预期风险

附录

板块市场行情
- 房地产行业指数在2018年10月15日至19日跌幅为2.88%。
- 房地产行业指数年初至今累计跌幅为33.04%，跑输沪深300指数（-22.23%）。
个股表现
- 上周涨幅前三：海航投资（+23.41%）、全新好（+21.11%）、海航创新（+18.52%）
- 上周跌幅前三：皇庭国际（-36.01%）、*ST紫学（-32.22%）、皇庭B（-27.22%）
估值表格
- 重点公司包括万科A、保利地产、金地集团、荣盛发展等，均被推荐。