20210606-亿翰智库-5月房地产行业月报（第35期）_集中供地改变投资结构_警惕住宅集中供应下的去化难题_26页_1mb

报告摘要

集中供地改变投资结构，警惕住宅集中供应下的去化难题

核心内容概述

2021年5月，中国房地产市场在政策调控、市场供需和融资环境等多重因素影响下，整体运行平稳，但呈现出区域分化、结构性调整和去化压力等特征。政策端继续从供需两端入手，通过增加土地供应、加强价格指导、打击炒房行为等措施，引导市场理性交易，稳定市场预期。住宅市场在部分城市供应低迷的情况下，总成交面积略有下降，但高于2019和2020年同期水平，预计6月将因房企加快供货而有所回升。土地市场在集中供地政策推动下，核心二线城市表现突出，土地成交面积和楼面价同比上升，而三四线城市则因规避窗口期而减少供应。企业方面，销售热度依旧，但融资环境依然严峻，信用债融资规模转负，海外债融资有所回暖。

主要观点

1. 政策调控

供需两端调控：政策重点在于保障刚需，稳定市场预期，抑制投资需求。
供应端政策：绍兴、深圳等城市增加住宅用地供应，促进租赁住房建设，优化供应结构。
价格指导：深圳、成都分别对新房和二手房进行价格指导，推动市场透明化，打击炒房行为。
政策效果：政策整体有助于市场理性交易，但部分城市如成都、湖州等地政策细则仍需进一步完善。

2. 住宅市场表现

成交面积：40城商品住宅成交面积2446.2万平米，同比增长20.9%，环比下降5.2%。
城市分化：一线城市成交量下降，核心二线城市增长显著，普通二线城市表现平稳，三四线城市成交量增长但环比下降。
去化周期：一线城市去化周期有所回升，核心二线城市去化周期持续下行，三四线城市库存下降。
预期展望：6月房企将加快施工进度，推动成交量回升，但需警惕集中供地带来的去化压力。

3. 土地市场变化

供应情况：2021年5月住宅用地供应面积同比下降18%，但核心二线城市供应面积同比上升。
成交情况：土地成交面积同比下降40%，核心二线城市成交面积和溢价率显著上升，一线城市和普通二线城市则出现下滑。
价格与溢价：核心二线城市楼面价和溢价率双升，一线城市则因限价政策限制，溢价率下降。
流拍情况：核心二线城市流拍宗数上升，三四线城市流拍宗数下降，反映市场热度变化。

4. 企业表现

投资结构：房企投资金额同比上升15.8%，但拿地面积未恢复至2019年水平，投资结构向高能级城市集中。
销售表现：TOP200房企1-5月累计销售金额同比上升54.3%，但不同梯队房企表现分化。
融资情况：信用债融资规模转负，净融资额为-255.4亿元；海外债融资规模上升，融资成本下降。
资本市场：地产股表现分化，头部房企股价普遍下跌，部分中等规模房企表现较好。

关键信息

集中供地政策：2021年5月为集中供地政策实施的关键月份，核心二线城市成为重点。
政策影响：价格指导、摇号购房、限制房产年限等政策有效抑制了炒房行为，但对市场热度也有一定压制。
房企行为：房企投资向核心城市集中，销售增速分化明显，头部房企增长乏力，中等房企表现亮眼。
融资环境：融资政策持续收紧，信用债融资规模转负，海外债融资有所回暖，但部分房企融资成本仍高。
市场预期：尽管市场热度仍在，但政策调控和融资限制对房企盈利能力形成压力，去化难题值得关注。

图表与数据

图表1：5月供应端政策汇总，涵盖多个城市和全国层面的调控措施。
图表2：5月需求端政策汇总，包括摇号购房、限制房产年限、打击小产权房交易等。
图表3：各能级城市5月商品住宅成交面积及同比、环比数据。
图表4：典型城市近半年去化周期变化，反映市场库存与去化速度。
图表5：各能级城市5月土地供应面积及同比、环比数据。
图表6：各能级城市5月土地成交面积及同比、环比数据。
图表7：各能级城市土地成交平均溢价率情况。
图表8：各能级城市土地成交楼面均价情况。
图表9：各能级城市土地流拍情况。
图表10-19：16家典型房企在不同城市拿地面积、金额及溢价率分布，反映投资结构变化。
图表20-22：TOP200房企销售业绩及梯队对比，显示市场分化。
图表23-25：房企信用债、海外债融资及资本市场表现，反映融资环境变化。

总结

2021年5月，房地产行业在政策调控、市场供需和融资环境的多重影响下，呈现出结构性调整和区域分化趋势。集中供地政策对土地市场产生了显著影响，核心二线城市土地成交和价格双升，而三四线城市则因规避窗口期减少供应。住宅市场成交量有所下降，但整体仍高于2019和2020年同期水平，预计6月将有所回升。房企投资意愿较强，但拿地结构向高能级城市集中，销售表现分化，融资环境依然严峻，需关注去化周期和资金回笼问题。政策调控和市场变化对房企盈利空间形成压缩，地产股估值受到压制，整体市场情绪趋于理性。

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