2021-06-06-亿翰智库-5月房地产行业月报（第35期）_集中供地改变投资结构_警惕住宅集中供应下的去化难题_26页_1mb

房地产行业2021年5月月报总结

政策与市场环境

• 政策导向：5月调控政策以保刚需、稳预期为主，供应端增加住宅供给，需求端严查投机需求（如摇号购房、学区房限购延长、小产权房禁售等），并加强新房与二手房价格指导，增加市场透明度。
• 市场表现：住宅成交面积同比增20.9%，环比降5.2%，一线和核心二线城市领先，三四线回稳但分化明显。供需两端政策抑制投资情绪，但房企仍加大投资, TOP200房企销售金额同比增54.3%。

土地市场：分化显著

• 供应与成交：受首轮集中土地出让影响，核心二线城市（如南京、杭州）土地供应激增，成交活跃，溢价率与楼面价齐升；一线城市、普通二线城市及三四线城市成交表现分化，普通二线城市溢价率明显回落（约为15.6%）。
• 供地重点：集中供地下热点城市（如南京）主导了市场热度，但严格溢价限制（如北京“竞房价+竞配建”）抑制了部分涨幅。

企业层面：销售稳，投资热但分化明显

• 销售情况：TOP200房企销售金额同比增54.3%，但通缩现象初现，普通二线城市销售增速放缓。龙头房企（TOP1-10）有稳定涨幅，小规模企业分化加剧。
• 投资与融资：房企1-5月拿地金额同比增43%，土地结构偏向核心城市。但信用债融资净额转负（下降逾255亿元），融资环境整体偏紧，REITs进展缓慢。

数据支撑

• 销售平稳：5月住宅成交环比略降，但高于疫情前水平。
• 投资热点：核心二线城市延续国企主导的高溢价拿地，杭州、南京地块溢价率高于30%。
• 融资趋紧：信用债及海外债发行同比下降，房企发债成本保持下行，国企融资占主导。

总体展望

6月市场存在回调预期，短期内需警惕集中供地可能带来的供应过剩与价格压力。房地产平稳作为托底经济的重要工具，其政策勒紧缰绳的意图明显。