20221012-安信证券-深圳土拍零距离（8_22）_三拍热度一般_城投参与度上升_7页_453kb

深圳2022年三轮土拍总结

核心内容

深圳于2022年9月29日完成第三轮土拍，共推出7宗地块，其中1宗流拍，6宗成交，总成交金额为106.4亿元。整体来看，本轮土拍热度一般，流拍率和平均溢价率均有所下降，且城投企业参与度显著上升。

主要观点

• 土拍规则保持稳定：本轮土拍延续了严格的规则体系，包括限马甲、购地资金来源控制、同一企业最多竞得3宗地等，保证金比例维持在50%，地块溢价率上限仍为15%。
• “三限两竞”规则继续执行：所有地块均实行限地价、限房价、限自持保障性租赁住房建面的政策，地价触顶后进入竞自持环节，达到上限后通过摇号确定竞得人。
• 土地金支付与配建要求严格：所有地块需在签订《成交确认书》后5个工作日内一次性付清成交地价款，且4宗地块需配建9%的保障性租赁住房或公共租赁住房。
• 土拍热度下降：广义流拍率上升至14.3%，平均溢价率降至5.0%，近七成地块底价成交，显示市场观望情绪浓厚。
• 板块分化明显：深圳都市核心区未推地，主要供地集中在坪山区和龙华区，其中龙华区0824地块为纯安居型商品住房，坪山区多宗地块需建设高比例安居型商品房。
• 城投企业主导市场：本轮土拍中，城投企业拿地金额占比大幅提升至56.8%，主要由深铁集团主导，而主流国企和民企参与度明显减弱。

关键信息

土拍概况

• 总推地数量：7宗
• 成交数量：6宗
• 流拍数量：1宗
• 总成交金额：106.4亿元
• 平均溢价率：5.0%
• 广义流拍率：14.3%

地块分布与特征

• 龙华区：2宗地块，其中A922-0824地块为纯安居型商品房，竞自持+摇号方式成交，由坂腾发展竞得。
• 宝安区：1宗地块，A208-0991地块由华润置地竞得，溢价率15%，竞自持租赁住房。
• 坪山区：3宗地块，均底价成交，其中两宗为安居型商品房，分别需建设35.1%和47.9%的安居型商品房，另一宗为保障性租赁住房，由深铁集团竞得。
• 光明区：1宗地块A629-1340流拍，需配建9.2%的公共租赁住房。

参与主体分析

• 国企：全口径拿地金额46.0亿元，占比43.2%，较前两轮大幅下降。
• 城投企业：全口径拿地金额60.4亿元，占比56.8%，为本轮拿地金额最高企业，由深铁集团主导。
• 民企：未见主流民企参与。

风险提示

• 信息搜集不全面：可能存在未公开或未被纳入统计的地块信息。
• 房地产调控超预期：政策变化可能对市场热度和土地成交产生重大影响。

附：数据来源

• 深圳市政府官网
• 安信证券研究中心

图表说明

• 图1：深圳2022年三轮土拍基本情况（宗，亿）
• 图2：广义流拍率有所提升，平均溢价率明显下降（%）
• 图3：深圳广义流拍率高于8城平均水平（%）
• 图4：深圳平均溢价率高于8城平均水平（%）
• 图5：城投拿地占比大幅提升，国、民企拿地意愿较低（%）