20221231-安信证券-合肥土拍零距离（14／22）_四拍热度一般_当地民企积极参与_8页_671kb

合肥2022年第四轮土拍总结

核心内容概述

2022年12月23日，合肥完成第四轮土拍，共推出18宗地块，成交14宗，成交金额74.5亿元，平均溢价率2.8%，较上一轮下降明显，超七成地块底价成交，整体土拍热度一般。广义流拍率为22.2%，较第三轮略有改善，但仍是14城中最高水平。土拍规则基本保持不变，起拍房地比小幅上调，部分地块调整属性或配建要求以提高出让成功率。

主要观点

土拍规则保持稳定

• 拿地前：限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则未变，保证金比例维持在20%-25%，允许使用银行保函作为履约保证。
• 拿地中：地块溢价率限制在10%-15%之间，地价触顶后仍采用“投报高品质住宅建设方案+摇号”方式确定竞得人，包河区27号地块除外，其直接通过摇号确定竞得人。
• 拿地后：除蜀山区15号和包河区25号地块按现房销售外，其余地块商品住房均须毛坯交付，不再享受装配式建筑奖励政策。
• 起拍房地比：由第三轮的2.6倍上调至2.8倍。

土拍热度一般

• 供地数量：较第二、三轮分别减少至18宗，显示市场活跃度下降。
• 成交情况：14宗地块成交，4宗延期出让，无流拍。
• 溢价率：平均溢价率2.8%，较第三轮5.2%明显下降，底价成交率显著上升。
• 地块分布：主城四区占比66.7%，新站区3宗，经开区、滨湖新区、高新区各1宗。
• 热门地块：滨湖新区金融板块和蜀山政务区板块2宗地触发报高标环节，包河区2宗地溢价成交。

拿地主体变化

• 国企拿地：全口径拿地金额19.1亿元，占比25.6%，较第三轮下降明显。招商蛇口、滨湖投资、包河建发、复兴置业为主要参与国企。
• 民企参与度提升：全口径拿地金额40.6亿元，占比54.5%，较第三轮略有上升，伟星置业、红达商务投资为主要民企参与者。
• 城投拿地：占比20.0%，与第三轮基本持平，合肥鑫城、东部新中心建投为主要城投参与方。

关键信息

土拍明细（部分）

地块调整策略

• 调整属性：如经开区16号地块剥离商住混合用地，起拍楼面价下调11%。
• 拆分地块：包河区26号地块进一步拆分，仅出让部分住宅用地，起拍金额下调60.6%。
• 取消配建：蜀山区16号地块取消10%保障性租赁住房配建要求，起拍楼面价上调8.7%。

风险提示

• 信息搜集不全面
• 房地产调控政策可能超预期，影响市场走势

总结

合肥2022年第四轮土拍呈现出供地减少、热度一般、底价成交为主的特点。尽管流拍率有所改善，但整体市场仍显疲软。土拍规则基本延续，起拍房地比小幅上调，部分地块调整属性或配建要求以促进成交。国企拿地占比下降，本地民企参与度提升，伟星置业成为最大民企拿地者。城投拿地占比与第三轮基本持平，显示出地方政府对土地市场的持续关注。整体来看，合肥土拍市场在政策调控和市场环境双重影响下，呈现较为保守的态势。