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保租房 REITs 2025H1 综述：红利属性构筑长期配置基石

核心内容概述

2025年上半年，保租房REITs在政策支持与市场供需变化下，表现出稳定的运营能力和持续的盈利能力，巩固了其在C-REIT板块中的高估值地位。其红利属性和稳定的派息机制，使其成为市场中长期配置的优选标的。

主要观点

• 行业持续扩容：保租房REITs在政策推动下继续扩大供应，尤其是成都、武汉等二线城市增速较快，而北京新增供应量有所下降。
• 租金表现稳健：尽管市场化租金小幅下滑，但保租房凭借价格优势和区位优势，整体租金表现优于住宅租赁市场，Q2租金增长优于行业平均水平。
• 运营表现良好：出租率和租金收缴率维持在较高水平，平均出租率接近96%，部分项目通过集中换租提升了租金稳定性。
• 盈利增长持续：EBITDA同比增速均值为3.2%，部分REITs因扩募项目推动实现显著增长。
• 市场估值稳定：保租房REITs股息率维持在2.7%-4.5%之间，整体估值高于其他C-REIT子板块。
• 扩募推动规模增长：多家保租房REITs已发布扩募计划，未来上市规模有望进一步扩大。
• 政策利好预期：《租赁住房条例》的实施将推动行业规范化，提升消费者对租赁市场的认可度，助力租金企稳。

关键信息

供应情况

• 2025年1-6月，核心8城集中式公寓供应合计同比增长11%，其中保租房同比增长17%。
• 成都、武汉保租房供应增速显著，分别增长244%和82%。
• 2025-2026年，核心8城保租房新增供应预计达880万方，仍处于高峰期。

租金表现

• 2025年Q2，保租房REITs平均单位月租金同比增长1.6%，优于住宅租赁市场（-3.5%）。
• 北京保障房租金因扩募项目推动同比提升，其他城市租金有所下降，但整体保持稳定。
• 成都、武汉租金下滑明显，主要因保租房供应增加及外环区域影响。

运营数据

• 平均出租率维持在96%以上，Q2出租率同比微降，但环比上升。
• 收缴率保持在95.99%-100%之间，红土深圳安居因换租影响Q1收缴率较低，Q2恢复。
• 租约结构优化，部分项目通过集中换租延长剩余租期，提升租金稳定性。

盈利表现

• EBITDA同比增速均值为3.2%，华夏北京保障房REIT因扩募项目表现突出。
• 部分REITs因促销策略和项目修复，EBITDA环比增长显著。
• EBITDA利润率整体略有下降，但波动有限，表现稳健。

市场表现

• 保租房REITs股息率保持在2.7%-4.5%之间，低于其他C-REIT子板块。
• 2025年Q2，保租房REITs相较REITs指数实现超额收益，华泰苏州恒泰租赁住房表现最佳。
• 一二级市场价差显著，首发REITs预期现金回报率息差约112-115bp，扩募后息差缩小约30bp。

展望

• 保租房REITs未来规模有望加速扩容，政策支持与市场认可度提升将推动租赁需求增长。
• 供给方式逐步向存量房改造、商品房收储、商改住等方向转变，有利于高质量发展。
• 派息稳定性与运营稳健性将进一步巩固其配置价值。

风险提示

• 租金下降风险：市场化租金持续下行可能影响资产盈利能力。
• 运营质量风险：不动产运营质量下降可能影响REITs整体估值。

扩募进展

• 截至2025年9月15日，已有5家保租房REITs发布扩募计划，其中4家仍在推进中。
• 2025年H1，华夏北京保障房REIT完成扩募项目，新购入资产贡献约50%的Q2营业收入。

主要REITs表现

总结

保租房REITs凭借稳定的租金收入、良好的出租率及持续的派息机制，展现出显著的红利属性。尽管市场化租金有所下滑，但保租房REITs的结构性优势使其在市场中占据独特地位。未来随着政策利好和扩募进程的推进，保租房REITs有望进一步扩大规模，提升市场认可度，巩固其作为长期配置工具的价值。