20150617-广发证券-房地产行业_成交持续放量增长_红五月如期而至_28页_1mb

房地产行业总结

核心内容

5月份全国房地产市场迎来“红五月”，成交持续放量增长，显示出市场复苏的态势。全国44个城市商品房成交指数为342，环比上升15%，同比上升32%；39个城市住宅成交指数为359，环比上升16%，同比上升41%。政策环境的持续友好，尤其是信贷政策的宽松，是推动成交增长的主要因素，包括央行第三次降息、地方公积金政策调整、以及部分城市推出的购房补贴等财税政策。

主要观点

• 政策支持显著：央行降息、地方公积金政策放宽、购房补贴等政策推动了市场回暖，特别是对一线城市的改善性需求影响较大。
• 成交复苏明显：大中城市房地产成交持续走高，预计三季度销售将继续看涨，房价也有望环比上涨。
• 区域差异明显：一线城市同比增幅最大（57%），二线城市环比止跌并微涨，三线城市则继续下滑。
• 二手房市场活跃：全国17个城市二手房成交指数同比上涨87%，其中北京、上海、深圳等城市二手房市场表现尤为突出。
• 行业评级：整体行业评级为“买入”，主流地产股估值存在修复预期，推荐关注龙头房企如万科、保利地产，以及转型预期和国企改革相关的公司如中南建设、冠城大通、合肥城建、鲁商置业、深振业、天健集团和雅致股份。

关键信息

全国成交情况

• 成交指数：全国44城市商品房成交指数为342，环比上升15%，同比上升32%；住宅成交指数为359，环比上升16%，同比上升41%。
• 批售比：全国商品房住宅销售批售比首次突破1，表明市场景气度持续攀升。
• 去化周期：13大城市去化周期由17个月降至14个月，去化压力有所缓解。

各线城市表现

• 一线城市：成交环比上升13.2%，同比上升57%；房价环比上涨1.48%。
• 二线城市：成交环比上升13.8%，同比上升24%；房价环比止跌并微涨0.25%。
• 三线城市：成交环比上升21.7%，同比上升41%；房价继续下滑0.35%。

区域成交情况

• 环渤海：天津、济南、青岛成交环比分别上涨31%、28%、29%，但同比表现分化。
• 长三角：苏州、南京、杭州、宁波成交同比分别上涨39%、47%、134%、21%，其中杭州表现突出。
• 珠三角：东莞、佛山成交环比分别上涨28%、69%，同比上涨135%、74%，去化压力有所缓解。
• 中西部：武汉、成都成交环比分别上涨8.4%、13.7%，重庆、长沙则环比下降3.0%、11.7%。

二手房市场

• 全国：17城市二手房成交指数为610，环比上升8.1%，同比上升87%，成交创近5年次高。
• 北京：二手房成交面积148万方，同比上涨135%；价格环比上涨0.4%。
• 上海：二手房成交套数3.9万套，同比上涨202%；价格连续4个月上涨。
• 深圳：二手房成交面积环比上涨24.3%，同比上涨156%；价格环比上涨2.9%。
• 广州：二手房成交面积60.38万方，同比上涨28%；价格环比上涨8%。

风险提示

• 基本面回复速度低于预期，或因房价波动导致政策面预期转变。

投资建议

• 重点推荐：大中城市龙头房企如万科、保利地产，因行业集中度提升带来增长机会。
• 转型预期：中南建设、冠城大通等公司可能受益于房企转型趋势。
• 国企改革：合肥城建、鲁商置业、深振业、天健集团和雅致股份值得关注。

估值与市场表现

• 主流地产股估值水平逐步拉大，存在较强的修复预期。
• 三季度销售和房价有望继续看涨，房企NAV估值弹性将提升。

图表索引（摘要）

• 图1：广发全国成交指数
• 图2：全国44城市商品房、39城市住宅成交面积及同比增速
• 图3：广发全国库存指数
• 图4：百城价格指数变化及环比
• 图5：全国重点城市推盘指数
• 图6：全国商品房住宅销售批售比
• 图7：全国重点城市去化周期变化
• 图8：世联地产全国客户上门量情况
• 图9：广发全国二手房销售指数
• 图10：中原全国二手房价格指数
• 图11：中原二手房指数
• 图12：广发各线城市成交指数
• 图13：广发各线城市库存指数变化
• 图14：各线城市价格环比变化
• 图15：广发各线城市成交指数同比
• 图16：广发各线城市平均去化周期变化
• 图17：广发各线城市推盘指数
• 图21-49：各重点城市成交面积、价格走势、库存及去化周期
• 图50-77：环渤海、长三角、珠三角、中西部等区域成交与价格走势

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士。

投资评级说明

• 行业评级：买入（预期未来12个月内，股价强于大盘10%以上）
• 公司评级：买入（预期未来12个月内，股价强于大盘15%以上），谨慎增持（5%～15%），持有（-5%～+5%），卖出（弱于大盘5%以上）

联系方式

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