20260415-交银国际证券-房地产行业月报_小阳春如期而至_市场呈现回暖迹象_16页_649kb

房地产行业月报总结

核心内容概览

2026年3月，中国房地产市场迎来“小阳春”回暖，整体呈现销售回暖、政策宽松的态势。前百开发商销售额环比大幅上升，主要上市开发商销售额也实现显著增长，销售面积和均价同步上行。政策层面延续中央定调，地方持续发力，通过财税优惠、金融支持、公积金改革、城市更新等手段推动市场稳定。同时，部分房企如华润置地、越秀地产等表现出较强的销售执行能力，成为市场关注焦点。

主要观点

• 市场回暖：3月楼市数据环比明显改善，前百开发商销售额环比大涨 $127.9%$，22家主要上市开发商销售额环比上升 $128.1%$，销售面积和均价同步上涨，显示市场信心逐步恢复。
• 政策宽松：中央及地方政府持续出台利好政策，包括推动去库存、保障房建设、优化公积金政策、降低购房门槛等，以稳定市场预期和促进销售。
• 国企表现突出：3月销售额排名前10的开发商中，9家为国企，国企合同销售额市占率升至 $80.3%$，显示市场对国企的偏好。
• 资本市场情绪改善：随着政策宽松和市场回暖，部分民营企业或加速债务重组，二级市场需求改善优于一级市场。
• 投资建议：交银国际继续看好华润置地（1109HK/买入）和越秀地产（123HK/买入），认为其销售执行能力强、具备长期增长潜力。

关键信息

一、销售表现

• 前百开发商：3月全口径销售总额由2月的1,241亿元升至2,829亿元，环比增长 $127.9%$。
• 主要上市开发商：3月销售额环比增长 $128.1%$，销售面积环比增长 $81.8%$，销售均价环比增长 $7.3%$。
• 前10开发商：9家为国企，中海地产位列第一。
• 前50房企：国企合同销售额市占率升至 $80.3%$。
• 3月10城新房成交量：环比上升 $80.9%$，库存去化周期扩大至约22.94个月。
• 3月30城新房成交量：环比升 $80.97%$，一/二/三线城市分别增长 $82.5% / 90.1% / 65.9%$。

二、政策动态

• 中央政策：2026年《政府工作报告》明确提出“着力稳定房地产市场”，围绕去库存、优供给、盘活存量、保障房建设、保交付、房地产发展新模式等展开。
• LPR维持低位：5年期以上LPR继续维持 $3.5%$ 的历史低位，维持宽松货币环境。
• 地方政策：3月全国超19城出台政策，涉及公积金、购房补贴、城市更新等，以支持市场稳定。
• 深圳政策：城市更新新政，允许未批规划项目不配建保障房，深铁以底价拿下罗湖宅地，推动TOD综合开发。
• 四川政策：集体经营性建设用地入市，优先用于集体经济和乡村产业，严禁建商品住房。

三、房企业绩

• 富力地产：2025年营业额109亿元，年度亏损166亿元，同比收窄 $6.7%$。
• 佳兆业：2025年扭亏为盈，确认债务重组收益853.74亿元。
• 万科企业：2025年营业收入2334.3亿元，归母净亏损885.6亿元，同比扩大 $79.0%$。
• 禹洲集团：2025年收入67.51亿元，归母净利润249.3亿元，主要受境外债务重组收益影响。
• 越秀地产：2026年保持千亿销售目标，权益投资目标为300亿元。
• 绿城中国：2025年利润承压，计提资产减值49亿元，预计2026年利润仍面临压力。
• 华润置地：上海外滩瑞府近一周售出总价破10亿元，项目位于外滩核心地段，销售表现强劲。
• 招商蛇口：2025年营收1547.28亿元，归母净利润10.24亿元，但第四季度亏损显著。

四、股市表现

• 中国内地开发商股价近一个月表现强于中国企业指数。
• 行业资产净值折让维持 $89.2%$。
• 部分房企如越秀地产、华润置地、新世界发展等获得“买入”评级，目标价均高于当前收盘价。

估值概要（部分重点公司）

行业与大盘趋势

• 行业表现强于大盘，尤其在二级市场，需求改善优于一级市场。
• 部分房企如越秀地产、华润置地等因销售表现优异而获得持续看好。

分析员披露与免责声明

• 分析员未持有提及公司证券，亦无财务利益。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 交银国际证券有限公司及其关联公司可能与报告中提及公司存在业务往来，投资者应留意潜在利益冲突。

总结

2026年3月，中国房地产市场呈现回暖迹象，政策宽松与销售回升共同推动市场复苏。国企在销售表现上占据优势，成为市场主要参与者。部分房企如华润置地、越秀地产表现亮眼，获得“买入”评级。同时，资本市场情绪改善，可能为部分民营企业债务重组提供机会。整体来看，房地产行业仍处于调整期，但政策支持和市场回暖为未来提供了积极预期。