20160217-广发证券-房地产行业_成交环比淡季回落_同比继续较高速增长_29页_1mb

房地产行业总结

核心内容

2016年1月，中国房地产行业整体呈现淡季特征，商品房及住宅成交环比季节性回落，但同比继续保持较高速增长。全国44城市商品房成交指数为329，环比下降26%，同比上升14%；39城市住宅成交指数为341，环比上升24%，同比上升17%。政策环境持续宽松，尤其在信贷政策方面，央行和银监会联合发文，非限购城市首套房首付比例下调至20%，二套房下调至30%。这一政策将有助于改善性需求释放，但部分重点二线城市可能维持现有政策不变。

主要观点

• 全国成交情况：1月全国商品房成交环比下滑，但同比显著增长，政策环境宽松推动市场活跃度维持高位。
• 各线城市成交情况：一线城市成交环比下滑28.8%，但同比上涨14.6%，房价环比上涨1.95%；二线城市成交环比下滑29.7%，同比上涨10.8%，房价微涨0.04%；三线城市成交环比下滑11.8%，同比上涨24.6%，房价环比上涨0.45%。
• 区域成交情况：环渤海地区成交环比下降32%，同比上涨14%；长三角和珠三角地区成交环比分别下降22%和17%，但同比分别增长47%和27%；其他城市成交环比下降28.45%，同比小幅增长或下降。
• 房价与去化周期：一线城市房价上涨压力较大，去化周期低于10个月；二线城市及三四线城市库存高企，有效需求不足，房价上涨动力不明显。
• 二手房市场：全国17城市二手房成交指数为708，环比下降7%，但同比大幅增长70%。部分城市如北京、上海、深圳等二手房市场表现优于一手房，量价齐升。
• 政策影响：首付比例下调预计推动需求释放，但可能延后基本面“量跌”的时间点，不会改变趋势。地方政策如支持农民工购房、鼓励二手房互换等也将促进市场活跃。

关键信息

• 政策宽松：中央层面对房地产行业实施去库存政策，首付比例下调力度超预期，未来将逐步在各大城市铺开，但存在差异化执行。
• 市场表现：全国商品房成交同比保持增长，但环比季节性回落；二手房市场表现活跃，成交和价格均上涨。
• 区域差异：各区域成交和价格表现不一，长三角、珠三角地区涨幅明显，环渤海地区增速分化，中西部城市如武汉、重庆等成交量和价格波动较大。
• 库存与去化：全国商品房库存继续高位小幅缓解，去化周期相对稳定，一线城市去化周期低于10个月，三线城市库存仍高企。
• 投资建议：推荐关注主流地产股（如保利地产、招商蛇口、中南建设等）及地产转型股（如海德股份、广东明珠等），同时关注国企改革标的（如嘉宝集团、京投银泰）。

风险提示

• 利好政策落地进度不及预期。
• 行业销售增速低于预期。

行业评级

• 整体行业评级：持有
• 前次评级：持有

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。

• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。

• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：股价相对大盘变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：股价表现弱于大盘5%以上。

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