20150513-广发证券-房地产行业_银四成色不俗_红五月持续可期_28页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

4月份全国房地产市场延续了3月末的“小阳春”行情，整体成交表现强劲，市场复苏显著。全国44个城市商品房成交指数为294，环比上升7%，同比上升20%。其中，39个城市住宅成交指数为311，环比上升10.1%，同比上升29%。一线城市复苏领先，住宅成交同比涨幅达68%，商品房成交同比涨幅达38%。预计5月市场将延续回暖趋势，迎来“红五月”行情，一二线城市商品房成交同比有望增长20%以上。

主要观点

政策推动成交复苏：
- 信贷政策持续宽松，包括公积金贷款调整、央行降准和降息，释放市场流动性，提振市场信心。
- 地方政策逐步出台，如降低首付比例、提高贷款额度、缩短办理时限等，刺激购房需求。
市场趋势：
- 各线城市成交环比分化，一二线城市增长明显，三线城市小幅下滑。
- 房价继续呈现区域分化，一线城市微升，二线城市和三线城市继续下跌。
- 库存去化周期有所改善，但高库存状态仍存在，部分城市库存压力较大。
区域表现：
- 环渤海、长三角和珠三角地区成交回暖明显，同比涨幅均超过20%。
- 重点城市如北京、上海、深圳、广州等成交量与价格均呈现上升趋势。
- 二手房市场回暖显著，成交量和价格均上涨，尤其是一线城市表现突出。
投资建议：
- 主流地产股具备投资机会，推荐龙头房企如招商地产、保利地产、万科、金丰投资。
- 区域龙头优质成长股如中南建设、泰禾集团、滨江集团。
- 资源型房企如新湖中宝、泛海控股。
- 转型股如冠城大通值得关注。

关键信息

成交情况

全国成交：4月全国商品房成交指数294，环比上升7%，同比上升20%；住宅成交指数311，环比上升10.1%，同比上升29%。
各线城市：
- 一线城市：成交环比增长20%，同比上涨47%。
- 二线城市：成交环比增长5.8%，同比上涨16.2%。
- 三线城市：成交环比小幅下滑7%，同比上涨12.9%。
二手房市场：全国17城市二手房成交指数564，环比上升49.1%，同比上升66.1%。一线城市二手房成交表现尤为突出，成交量和价格均显著上涨。

库存与去化

全国库存：4月商品房和住宅库存环比分别上涨0.5%和0.2%，但13大城市去化周期降至17个月，去化速度加快。
各线城市：
- 一线城市库存环比上升0.75%，去化周期仍处于高位。
- 其他城市库存指数继续下行，去化压力有所缓解。

价格走势

全国房价：4月房价指数环比止跌，但受高库存制约，系统性涨价风险仍小。
各线城市：
- 一线城市房价环比微升0.4%。
- 二线城市和三线城市房价继续环比下跌，分别为0.07%和0.37%。
区域房价：
- 环渤海地区：天津、济南、青岛房价环比分别上涨2%、1.1%、0.8%。
- 长三角地区：苏州、南京、杭州、宁波房价环比涨跌互现。
- 珠三角地区：东莞、佛山房价环比微涨，但去化压力仍大。
- 中西部地区：武汉、重庆、长沙房价环比上涨，但整体市场仍以去库存为主。

推盘与销售比

推盘量：4月全国推盘量大幅上升，销售比微降至0.98。
各线城市推盘：一线城市推盘力度加大，二线城市推盘也有所回升，三线城市推盘增长有限。

风险提示

基本面复苏速度低于预期。
房价波动可能影响政策预期。

行业评级

行业评级：买入。

分析师信息

乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

行业投资评级：
- 买入：预期股价强于大盘10%以上。
- 持有：预期股价变动幅度在-10%～+10%。
- 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
公司投资评级：
- 买入：预期股价强于大盘15%以上。
- 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
- 持有：预期股价变动幅度在-5%～+5%。
- 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

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