20170214-安信国际证券-房地产行业周报_内房股或迎阶段性投资机会_21页_1mb

行业研究报告总结

核心内容

本报告主要分析了内房股在2017年2月的市场表现、投资逻辑及未来趋势，并结合行业动态与重点公司数据进行详细解读。

1. 内房股阶段性投资机会

• 市场表现：内房股在2017年2月出现普涨，涨幅均值达5.29%，中位数达4.95%。部分企业如碧桂园、绿地香港、合景泰富等涨幅超过10%。
• 投资逻辑：
  • 销售数据超预期：1月市场成交和房企销售数据均好于预期，预计2月销售数据将继续超预期。
  • 业绩增长确定性：过去两年的热销使得房企在2016-2018年期间的业绩高增长具有较强确定性。
  • 估值优势：内房股的市盈率和市净率显著低于A股地产板块，股息率较高，具备“低估值+高股息”特性，吸引增量资金南下。
• 投资策略：建议逢低买入拥有优质存量资源和优秀融资能力的内房企，包括行业龙头如中国海外发展、华润置地，以及中小型房企如禹洲地产、旭辉控股集团。同时关注物业管理板块，首推绿城服务。

2. 房价调整可能性

• 短期因素：房企资金面压力可能引发房价调整，特别是下半年。上半年销售缩量回款减少、融资全面收紧及债券到期压力将加剧这一趋势。
• 长期支撑：土地供给减少是房价长期上涨的主要支撑因素，预计未来2-3年热点城市住房供需矛盾仍严峻，土地供应减少将加剧供需失衡。
• 政策影响：房地产税立法工作正在推进，可能对投资投机性需求产生抑制作用，但短期内对房价影响有限。

3. 行业动态

• 中央一号文件：提出盘活闲置宅基地支持乡村休闲旅游养老，强调农业供给侧结构性改革。
• 山东住建厅：2017年力争实现济南、青岛房价环比不增长，加大土地供给。
• 郭树清讲话：强调严控资金流向投资投机性购房，推动实体经济去杠杆。
• 北京减量建设：年均减少建设用地存量30平方公里，以控制城市发展。
• 河南省：计划到2020年所有县城建成现代化中小城市，推动城中村改造。
• 南京规划：2017-2020年新建商品住宅年均上市800万平，优化土地供应方式。
• 公安部：城区常住人口300万以下城市不得实施积分落户政策。

4. 市场跟踪

• 一手房成交：2017年2月3日至9日，57城一手房成交4.62万套，环比上涨827.0%，同比上涨614.8%。强三线城市表现突出，一线、二线城市成交也显著回升。
• 重点公司销售数据：万科、碧桂园、恒大等头部房企销售数据亮眼，部分企业如中骏置业、世茂房地产销售环比下降，但整体仍保持增长趋势。

主要观点

• 内房股在2017年初表现强劲，主要得益于销售数据超预期、业绩增长确定性及估值优势。
• 房价调整在短期内可能受资金面压力影响，但长期仍受土地供给制约，热点城市房价有支撑。
• 房地产税政策可能对市场产生一定影响，但短期内对房价影响不大。
• 行业整体面临增速放缓压力，2017年可能不是销售大年，但龙头房企仍有增长空间。
• 地方政策持续调控，旨在稳定房价、优化土地供应、推动去库存及城市化进程。

关键信息

• 销售数据：1月市场成交与房企销售数据均好于预期，2月销售数据有望继续超预期。
• 估值水平：内房股市盈率中位数为7.2，市净率中位数为0.6，股息率中位数为4.4%，显著低于A股地产板块。
• 政策影响：房地产税立法推进，但短期内对房价影响有限。地方政府加大土地供给以防止房价反弹。
• 市场趋势：行业面临下行压力，但龙头房企仍有较强竞争力，建议关注其投资机会。
• 行业动态：多地推动去库存、优化土地供应、支持乡村建设，政策导向明确。

行业展望

• 短期：内房股具备阶段性投资机会，但需警惕高基数效应及房贷利率回调带来的影响。
• 长期：土地供给减少将支撑房价长期上涨，但行业毛利率仍呈趋势性下滑。
• 政策环境：房地产税政策可能抑制投资需求，但需结合土地制度综合分析其对房价的影响。
• 市场策略：建议关注优质房企及物业管理板块，把握行业调整期的投资机会。

总结

内房股在2017年初表现出强劲上涨，主要由销售数据超预期、业绩增长确定性及估值优势驱动。虽然短期存在房价调整压力，但长期来看，土地供给减少仍为房价提供支撑。行业整体面临增速放缓，但龙头房企仍有增长空间。政策层面持续调控，旨在稳定市场，推动去库存及城市化进程。建议投资者关注优质房企及物业管理板块，把握阶段性投资机会。