20211027-山证国际证券-内房板块专题报告_政策压力边际趋缓_房住不炒_仍是主基调_23页_1mb

政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调

核心内容概述

本报告分析了中国房地产市场的调控政策、行业表现及投资建议。整体来看，房地产市场在政策调控和疫情扰动下持续降温，但政策压力已有所缓解，“房住不炒”仍是政策主基调。同时，内房企业正在优化债务结构，部分房企财务状况改善，成为中长线投资的优选标的。

主要观点

• 政策调控：中央对房地产市场调控政策呈松紧交替，近年来加码以防范房地产金融风险，包括房企融资新规“三线四档”、房贷集中度“两条红线”及“双集中”土地供应政策等。这些政策旨在实现“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的目标。
• 市场降温：受疫情和调控影响，房地产市场持续降温，房地产开发投资和新开工面积增长势头减弱，全国商品房销售增速回落。住宅类销售表现优于办公楼和商业营业房。
• 政策压力趋缓：央行提出“两维护”，即维护房地产市场健康发展和住房消费者合法权益，释放出维稳信号，预计对刚需群体的按揭贷款政策将有所缓和。
• 风险防范：房地产是金融风险最大的“灰犀牛”，中央将继续坚持“房住不炒”定位，推进房产税立法和改革，建设房地产市场长效管理机制。
• 房企分化加剧：融资环境趋紧导致房企分化，经营稳健的优质房企将受益于行业集中度提升。

关键信息

房地产市场表现

• 房地产月度累计开发投资完成额和新开工面积同比增长在2021年3月开始下滑。
• 2021年首9个月全国商品房累计销售增速回落至约16.6%，住宅类销售增速为17.8%。
• 百城住宅平均房价在2021年第三季度环比下跌城市数急升至43个，环比上涨城市数显著下降。

内房企业财务状况

• 2021年6月底，38家香港上市内房企业中，19家未触发“三线四档”红线，被视作“绿档”。
• 中国恒大和富力地产分别触发两条和三条红线，被视作“橙档”和“红档”。
• 19家“绿档”房企中，部分如龙湖集团、华润置地、中海外等财务安全边际相对较高，建议作为中长线投资标的。

财务指标分析

• “绿档”房企在财务指标上表现优于行业平均水平，包括较低的现金短期负债比、净负债比率和较高的资产负债率。
• 部分房企如龙湖集团、华润置地、中海外等在关键财务指标上表现优于行业中位数。

投资建议

• 建议投资者关注经营稳健、财务安全边际较高的内房企业，如中海外、华润置地和龙湖集团。
• 随着政策压力边际趋缓和房地产市场逐步稳定，这些房企有望在行业集中度提升中获得更大发展机会。