20230307-安信证券-固定收益主题报告_房地产REITs扩容在即_如何理解__13页_1mb

房地产REITs扩容分析总结

一、房地产REITs的定义与特点

房地产REITs是房地产投资信托基金（REITs）的一种，以持有型房地产（住宅、商场、办公楼、酒店等）为基础资产，具有权益性、高流动性、高分红的特征。与基础设施REITs不同，其底层资产更偏向于商业地产。以美国为例，截至2023年3月3日，房地产REITs市值占各类REITs的比重达到 41.5%，是REITs市场的重要组成部分。

二、房地产REITs政策变化

1. 政策限制阶段（2020-2021）

• 2020年4月：公募REITs试点启动，但对房地产项目有严格限制，要求“项目用地性质为非商业、非住宅用地”，禁止酒店、商场、写字楼等持有型房地产项目。
• 2020年7月：进一步明确试点项目范围，禁止商业地产和住宅开发项目进入REITs试点。

2. 保障性租赁住房定向松绑（2022年5月）

• 2022年5月27日：证监会和发改委发布通知，明确保障性租赁住房REITs的原始权益人不得开展商品住宅和商业地产开发业务。
• 2022年8月：三只由地方城投发行的保租房REITs上市。

3. 政策进一步放宽（2022年11月至今）

• 2022年11月“央行十六条”：提出“稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”，标志着房企进入REITs发行范围。
• 2022年12月：首只由房企发行的保租房REITs——华润有巢上市。
• 2023年2月24日：央行和银保监会进一步提出REITs试点用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房，推动底层资产向市场化长租房扩展。

三、海外房地产REITs运作模式

1. 全球REITs市场概况

• 截至2021年12月，全球共有 865家 上市REITs，总市值约 2.5万亿美元。
• 房地产REITs 占比为 37%，其中住宅、零售、办公、酒店等为常见底层资产。

2. 美国：全球最大、最成熟市场

• 1960年：REITs市场正式起步，通过税收优惠激励发展。
• 2022年12月：美国上市REITs数量为 206家，总市值约 1.27万亿美元。
• 股息收益率：多样化REITs最高（6.29%），办公类REITs（5.49%）和医疗保健类REITs（5.46%）也较高。

3. 日本：亚洲第二大市场

• 2001年：J-REITs市场正式建立，2014年后因宽松货币政策快速发展。
• 2022年12月：日本上市J-REITs数量为 61家，总市值约 15.84万亿日元。
• 股息收益率：办公类REITs（8.9%）和零售类REITs（6.4%）表现突出。

4. 新加坡：亚洲第二大市场，税收政策宽松

• 1999年：推出REITs，后通过优化税收政策推动市场发展。
• 2023年1月：新加坡共有 42家 REITs，总市值约 1.05万亿新元。
• 股息收益率：办公类REITs（8.9%）和零售类REITs（6.4%）较高。
• 杠杆率上限：REITs债务与不动产价值的比率上限为 50%。

四、国内房地产REITs发展现状

1. 发行情况

• 截至2023年3月3日，国内共成立 4只 保障性租赁住房REITs，发行规模总计 50.1亿元。
• 原始权益人：前三只由地方城投发行，华润有巢为首个由房企发行的保租房REITs。
• 底层资产：位于厦门、北京、深圳和上海，出租率均在 94%以上。

2. 收益表现

• 2023年：保租房REITs收益率触底反弹，年初至今涨幅在 2% -6% 之间，其中红土创新深圳人才安居REIT涨幅达 6.3%。
• 日均换手率：保持在 1%左右，流动性尚可。

3. 税优政策

• 国内：目前税优政策主要集中在底层资产转让环节，未涉及运营、分配和交易环节。
• 海外：REITs税优政策覆盖物业购买/处置、持有运营、投资者交易三个阶段，其中新加坡政策最为宽松。

五、房地产REITs试点扩容的影响

1. 对REITs市场：市场化长租房REITs的推出可能带来更高的股息率，并推动REITs产品多元化。
2. 对房企：有助于改善优质房企资产负债表，降低负债压力，支持其在高能级城市已布局长租房项目的资产证券化。
3. 对城投：关注保障房主体REITs项目机会，同时可获取期限和成本较优的配套融资。

六、风险提示

• 信用风险：REITs底层资产的信用状况可能影响收益。
• 政策风险：政策落地进度可能不及预期，影响市场发展。

七、总结

房地产REITs作为REITs市场的重要组成部分，其发展经历了从政策严格限制到逐步放宽的过程。国内REITs市场在保障性租赁住房领域取得初步成果，但尚未扩展至商业地产。未来随着政策进一步放宽，商业地产REITs有望进入市场，提升REITs产品的多样性与收益水平。同时，国内税优政策仍需完善，以更好地吸引投资者。整体来看，房地产REITs的发展将对房企和城投带来积极影响，但需关注政策与市场风险。