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固定收益点评总结

核心内容概述

本文围绕三单保障性租赁住房REITs（华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、红土深圳安居REIT）的发行情况、底层资产基本面分析及投资价值评估展开，重点探讨保障房REITs的分析框架和市场表现。三单项目均在2022年8月19日前完成发售，显示出市场对保障房REITs的高关注度。

保障性租赁住房REITs在政策推动下成为公募REITs的重要组成部分，具有稳定的出租率和租金收入，抗风险能力较强。本文从区位、租金定价、租户结构、出租率、租金收缴率、租期、租金增长率等基本面因素以及二级市场估值和市场情绪等角度分析三单项目。

主要观点

1. 政策背景与市场表现

• 保障性租赁住房REITs是政策推动下的重要产品，为解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。
• 三单保障房REITs在缺资产的环境下，认购热情高涨，网下和公众投资者配售比例分别为0.77%-0.94%和0.39%-0.69%，刷新了公募REITs的认购记录。

2. 保障房REITs分析框架

• 基本面分析：包括区位、项目定位、底层资产运营情况等。
  • 区位：良好的区位包括周边配套设施齐全、交通便利，对租金收入有重要影响。
  • 项目定位：不同城市对保障性租赁住房的定位不同，租金、租金增长率和经营模式存在差异。
  • 租户结构：租户类型包括个人和单位，影响出租率和租金收缴率。
  • 出租率与租金收缴率：出租率是衡量项目收益的重要指标，租金收缴率则反映租户的履约能力。
  • 租期与租金增长率：租期长短影响租金增长空间，租金增长率受市场租金变化、物价波动等因素影响。
• 二级市场分析：主要关注估值指标如分红率（现金分派率）和P/FFO，以及市场情绪对REITs价格的影响。

3. 三单保障房REITs项目分析

红土深圳安居REIT

• 底层资产情况：包括安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆四个项目，物业类型多样，包含停车位和商业。
• 区位优势：整体区位较好，交通便利，配套完善。
• 出租率：截至2022年3月31日，四个项目出租率分别为99%、99%、100%、98%，整体较高。
• 租户结构：以个人租户为主，但用人单位占比也较高，租户行业分布广泛，分散度好。
• 租金水平：租金单价在14.52元至59.74元/平方米/月之间，整体低于市场租金。
• 租期：大部分为3年，租金稳定性较高。
• 投资价值：整体投资回报良好，具有持续经营能力和增长潜力。

中金厦门安居REIT

• 底层资产情况：包括园博公寓和珩琦公寓，位于厦门市集美区，配套齐全。
• 区位优势：项目位于商业核心区，交通便利，周边配套设施完善。
• 出租率：截至2022年3月31日，整体出租率为99.42%，接近满租。
• 租户结构：以个人租户为主，占88.90%，企业租户占11.10%，租户来源广泛。
• 租金水平：租金单价为20.52元至32.25元/平方米/月，低于市场租金。
• 租期：大部分为1-3年，租约期限一年内的占比高达98.57%。
• 投资价值：出租率高，租金收入稳定，但租约较短，未来可能面临租户流失压力。

华夏北京保障房REIT

• 底层资产情况：包括文龙家园和熙悦尚郡两个项目，均为公租房。
• 区位优势：位于海淀区和朝阳区，交通便利，配套齐全。
• 出租率：整体低于其他两单项目，因配租机制问题受到阶段性影响。
• 租户结构：以个人租户为主，租金收缴率在2021年因疫情略有下滑。
• 租金水平：租金单价为52元和60元/平方米/月，低于市场租金。
• 租期：大部分为2-3年，2024年到期面积占比高。
• 投资价值：项目运营稳定，但租金收缴率和出租率受配租机制影响，存在提升空间。

关键信息

三单项目对比

风险提示

• 政策变化超预期
• 基础设施资产经营不达预期
• 市场变动超预期

估值与分派率

• 三单保障房REITs的预计分派率高于当前其他产权类REITs，分别为3.95%-3.96%（红土深圳、中金厦门）和4.05%-4.06%（华夏北京），显示出较高的投资吸引力。

总结

三单保障性租赁住房REITs在政策推动下表现突出，具有较高的市场关注度和投资价值。红土深圳安居REIT因物业类型多样、配租机制灵活，展现出较好的增长潜力；中金厦门安居REIT因区位优越、出租率高，租金稳定性强；华夏北京保障房REIT因项目为公租房、租金定价较低，虽受配租机制影响，但具备长期稳定的收益潜力。整体来看，三单项目均具备良好的基本面，预计分派率较高，适合关注政策性租赁住房投资的投资者。然而，仍需关注政策变化、资产经营及市场波动等潜在风险。