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2023年3月27日：消费REITs到来，哪些城投有望受益？

核心内容概述

2023年3月24日，发改委和证监会联合发文，明确支持消费基础设施发行基础设施REITs，标志着我国公募REITs底层资产范围进一步扩大，零售类地产项目首次被纳入。该政策不仅丰富了REITs的资产类型，也提升了市场吸引力，为投资者提供了更多选择。本文旨在分析该政策的背景与意义，并筛选出可能参与消费REITs发行的城投主体，为市场参与者提供参考。

主要观点与关键信息

1. 如何理解两部委发文？

• 政策背景：这是自2020年4月公募REITs试点启动以来，两部委第四次联合发文，具有里程碑意义。
• 政策内容：
  • 首次将零售类地产（如百货商场、购物中心、农贸市场）纳入REITs底层资产范围。
  • 保租房REITs首发评估净值降至8亿元，产权类项目最低净现金流分派率降至3.8%。
  • 明确项目审核时限，提高申报效率。
• 国际对比：零售REITs在国际REITs市场中占据重要地位，美国和新加坡的零售REITs市值占比分别为13.8%和19.8%，股息收益率具有竞争力。

2. 城投如何参与消费REITs？

• 参与条件：
  • 基础资产类型需为百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目或保障基本民生的社区商业项目。
  • 不动产评估净值不低于10亿（保租房项目为8亿），可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。
  • 项目需近3年保持盈利或经营性净现金流为正，未来3年净现金流分派率不低于3.8%。
  • 项目权属清晰且具有可转让性。
  • 发起人需近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录。

3. 哪些城投有潜力发行消费REITs？

• 筛选标准：
  • 2021年末投资性房地产余额不低于30亿元。
  • 2021年租金收入不低于1.14亿元（即30亿×3.8%）。
  • 2021年连续三年有租金收入。
• 筛选结果：
  • 共筛选出130家有潜力参与消费REITs的城投主体。
  • 主要分布在江苏、浙江、山东、福建、四川、上海、广东、北京等省份。
  • 以AA+及以上中高评级主体为主，其中租金回报率高于3.8%的主体更有可能符合条件。
• 潜在问题：
  • 部分城投采用成本法计价，可能导致数据遗漏。
  • 商业项目可能被记入固定资产，影响筛选准确性。
  • 部分政府可能将成熟资产注入城投，推动其发行消费REITs。

潜力城投主体分布

• 省份分布（图6）：
  • 江苏、浙江占比最高。
  • 其次为山东、福建、四川、上海、广东、北京等。
• 评级分布（图7）：
  • 以AA+及以上为主，显示城投主体整体信用水平较高。

潜在城投主体示例

风险提示

• 政策落地不及预期：消费REITs政策的执行可能受到监管审批、市场接受度等因素影响。
• 城投融资监管超预期：随着REITs市场扩大，城投融资环境可能进一步收紧。

结论

本次政策调整标志着消费REITs正式进入市场，为城投提供了新的融资渠道和资产盘活路径。筛选出的130家城投主体具备一定的发行潜力，但需结合具体项目运营情况、权属结构及政策执行情况进一步评估。未来，随着市场逐步成熟，消费REITs或将成为推动城投转型和融资多元化的重要工具。