20160708-山西证券-房地产行业2016年下半年投资策略_基本面趋弱_精选优质蓝筹_21页_1mb

房地产行业2016年下半年投资策略总结

核心内容

2016年下半年，房地产行业整体面临销售和投资增速放缓的压力，但长期来看，城镇化进程仍在推进，行业仍具备一定的增长潜力。行业评级为“中性”，意味着整体机会有限，需精选个股。

主要观点

• 销售趋弱：全国商品房销售增速在2016年下半年可能继续回落，但全年销售仍有望创新高。
• 价格趋缓：一线城市房价上涨趋势可能放缓，二三线城市房价分化，部分城市可能下行。
• 库存压力：三、四线城市去库存压力仍大，主要集中在中西部及东北地区。
• 投资回落：房地产投资增速可能小幅回落，全年预计在5%左右。
• 政策导向：政策总体利于行业去库存，但对热点城市调控趋严，对高库存城市则继续刺激。
• 投资机会：地产板块整体震荡，精选个股成为投资首选，尤其是行业龙头和中西部区域龙头。
• 转型趋势：中小房企转型加速，但需注重安全性，关注转型主题中的确定性公司。

关键信息

1. 销售和投资均小幅回落基本面趋弱

• 销售情况：2016年1季度，东部地区二、三线城市销售回升，但随着调控政策出台，一线城市销售逐月回落，二三线城市热度下降，三、四线城市继续低迷。
• 中长期趋势：我国城镇化率仍处于高速发展期，未来5-10年每年新增住宅需求约5亿平方米。
• 价格趋势：3月后百城住宅均价环比涨幅下降，但全国房价仍将维持上涨趋势至2017年。
• 投资情况：房地产投资增速回升，但新开工和竣工面积增长较快，房屋在施面积增长较慢，显示开发商谨慎态度。

2. 下半年房地产市场影响因素

• 宏观政策：2016年1季度GDP增速放缓，PMI指数下降，政策支持房地产行业以“稳增长”。
• 货币政策：总体宽松，房贷政策持续宽松，尤其针对房地产库存较大的城市。
• 行业政策：因城施策更加灵活，房价上涨较快城市继续调控，高库存城市加大销售力度。

3. 行业投资机会

• 行业龙头：保利地产、招商蛇口、荣盛发展等公司具有稳定的业绩、销售和毛利率，是投资首选。
• 中西部区域龙头：金科股份、蓝光发展等公司因布局中西部地区，未来有望受益于政策支持。
• 转型主题：世联行、南国置业等公司可关注其转型的确定性。

4. 投资风险

• 东部地区房价上涨风险：一线城市房价上涨较快，可能引发政策进一步收紧。
• 中西部去库存低于预期风险：部分中西部城市去库存进度可能不达预期，影响投资表现。

投资策略

1. 稳健发展的行业龙头：选择具有稳定业绩、销售和财务状况的龙头企业，如保利地产、招商蛇口、荣盛发展。
2. 重点布局中西部地区的区域龙头：关注中西部地区的区域龙头，如金科股份、蓝光发展。
3. 转型主题安全至上：关注转型主题中的确定性公司，如世联行、南国置业。

行业评级与投资建议

• 行业评级：中性，意味着行业整体难有趋势性机会，需关注板块震荡后的估值修复和个股超预期表现。
• 投资建议：关注龙头企业和区域龙头，同时留意转型主题中的安全投资机会。

数据与图表说明

• 图表：包括30城市商品房成交面积、百城房价走势、商品房出清周期、房地产投资、土地购置费、PMI指数、GDP增速及房地产对GDP的贡献、首套住房贷款利率、贷款利率优惠占比等。
• 表格：包括部分城市房地产政策、大型房企融资成本、房地产企业转型大金融统计、房地产行业覆盖公司盈利预测等。

总结

2016年下半年房地产行业面临销售和投资增速放缓的挑战，但长期来看，城镇化进程和政策支持仍为行业提供一定发展空间。投资策略应以精选个股为主，重点关注行业龙头和中西部区域龙头，同时留意转型主题中的确定性机会。行业评级为“中性”，需谨慎对待市场波动。