20201129-天风证券-房地产销售周报_新房市场销售改善趋缓_房地产贷款增速回落_13页_1mb

房地产市场周报总结（2020.11.16-2020.11.22）

核心内容

本周房地产市场整体呈现销售趋缓、贷款增速回落的态势。新房市场成交数据环比和同比均出现下降，而二手房市场则有所回升。同时，房地产库存去化周期有所下降，但不同城市表现差异显著。

新房市场

• 36大城市一手房成交：合计3.47万套，环比下降9.7%，同比下降9.87%，累计同比下降10.37%。
• 城市分化：
  • 一线城市：北京环比上升45.76%，但上海和深圳环比分别下降22.63%和14.91%。
  • 二线城市：整体环比下降15.51%，其中成都环比下降21.4%，杭州环比下降58.3%。
  • 三线城市：环比下降1.94%，部分城市如苏州环比上升26.4%。
• 库存去化：全国14大城市住宅可售套数59.01万套，去化周期29.8周，环比下降10.99%。一线城市去化周期下降显著，达到26.3周，而三线城市去化周期为12.4周。

二手房市场

• 11大城市二手房成交：合计1.27万套，环比上升2.64%，同比上升6.7%，累计同比上升4.04%。
• 城市表现：
  • 一线城市：环比上升1.32%，但同比微降1.02%。
  • 二线城市：环比上升3.27%，同比上升6.29%。
  • 三线城市：环比上升6.34%，同比大幅上升94.78%。

货币政策与行业趋势

• 央行政策：坚持“房住不炒”定位，房地产贷款增速回落，9月末房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，增速较6月末下降0.3个百分点。
• 行业趋势：行业将从融资驱动规模增长转向经营驱动质量增长，优质房企有望受益于融资端的溢价。

主要观点

1. 新房市场销售趋缓：整体销售数据环比和同比均下降，但一线城市北京表现突出，环比增长显著，而其他城市如上海、深圳则出现下降。
2. 二手房市场回暖：二手房市场整体环比上升，尤其三线城市涨幅明显，可能受益于政策调控和刚需购房需求。
3. 库存去化周期下降：全国14大城市库存去化周期下降，但一线城市的去化周期下降更为显著，表明市场供需趋于平衡。
4. 政策调控持续：各地政府加强了对房地产市场的调控，如成都市规定热点楼盘优先向无房家庭及棚改安置户销售，广东省提出保障房建设新标准。
5. 融资端收紧：房地产金融政策保持连续性与稳定性，房企融资难度加大，优质房企将更具竞争力。

关键信息

• 销售数据：新房销售持续低迷，二手房市场有所回升，但部分城市如广州、苏州、杭州等表现不一。
• 政策影响：各地出台政策以控制炒房行为，稳定市场预期，同时保障刚需购房者利益。
• 企业动态：多家房企发布融资公告，如恒大物业、绿城中国、中梁控股等，显示房企在融资端持续活跃。
• 行业评级：房地产行业评级为“强于大市”，部分重点公司如万科A、保利地产、金地集团等被推荐。

投资建议

• 短期重点推荐：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股。
• 持续关注：
  1. 优质地产：万科A、金地集团、保利、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等。
  2. 物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等。
  3. 商业及REITs：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展等。

风险提示

• 政策变化：政策可能调整，影响市场预期。
• 销售不及预期：市场整体销售可能不达预期，影响企业盈利。
• 疫情反弹：疫情可能对市场造成不利影响。

行业新闻

• 商品房预售资金监管：江西省加强预售资金监管，设立专用账户。
• 交房即可办证：武汉市自2021年1月1日起推行“交房即可办证”政策。
• 土地市场活跃：50大城市累计卖地超3.51万亿元，同比上涨18.3%。
• 购物中心新开业：10月全国新开28个购物中心，同比基本持平。
• 房价稳定：一线城市房价涨幅在5%-10%之间波动，近期涨幅曲线总体下行。
• 保障房建设标准：广东省对保障房小区提出新要求，包括容积率、建筑密度、配套等。
• 央行政策：强调房地产金融政策的连续性、一致性与稳定性。
• 房地产企业减少：房地产行业500强企业减少三成，但贝壳等平台企业涨幅显著。
• 北京新房市场：1-11月供应与成交面积基本持平，均价保持稳定。
• 西安房地产投资加速：1-10月房地产开发投资增速提高，商品房销售面积降幅扩大。

数据来源

• 数据来源：Wind、天风证券研究所、贝壳研究院、西安市统计局、江西省住建厅、武汉市自然资源和规划局等。

总结

本周房地产市场整体销售趋缓，政策调控持续发力，同时部分城市表现差异显著。新房市场成交数据环比和同比均下降，但北京表现突出，而二手房市场整体回暖，尤其三线城市涨幅明显。房地产贷款增速回落，政策导向更加注重稳定和规范。优质房企有望在融资收紧的背景下受益，物业管理及商业REITs板块也值得关注。