20230212-光大证券-房地产行业流动性及公募REITs跟踪报告（2023年1月）_需求侧按揭增量有限_供给侧海外债迎曙光_21页_1mb

行业研究总结

核心内容

本报告分析了2023年1月中国房地产行业在需求侧和供给侧的最新动态，并对房地产公募REITs市场进行了跟踪。报告指出，房地产行业在政策支持下正逐步回暖，供给侧融资环境有所改善，需求侧信贷规模虽低于历史同期但政策利好频发。

主要观点

需求侧表现

• 居民新增存款：2023年1月，居民部门新增存款62000亿元，同比增加7900亿元，环比增加33097亿元。
• 居民新增贷款：1月居民新增贷款2572亿元，同比减少5858亿元，环比增加819亿元；其中居民中长贷新增2231亿元，占新增人民币贷款比重约4.6%。
• 按揭利率与放款周期：全国首套房按揭利率下限为4.10%，二套房为4.90%；主流银行平均放款周期为31天，较上月延长3天。
• 政策支持：5年期LPR连续下调，地方政府通过优化“认房认贷”、下调首付比例及利率、发放购房补贴等方式引导合理住房需求。

供给侧情况

• 房企发债规模：1月房企单月发债481亿元，净融资-723亿元；其中境内发债391亿元，净融资-164亿元；境外发债90亿元，净融资-558亿元。
• 融资渠道改善：随着政策支持，国央企融资渠道保持畅通，部分优质民企如合景泰富集团、中骏集团控股、雅居乐集团开始发债，传递破冰信号。
• PSL支持：抵押补充贷款（PSL）余额达3.14万亿元，同比增长12.1%，为“保交楼”提供资金保障。

公募REITs市场

• REITs数量：截至2023年2月10日，C-REITs产品增至25只。
• 二级市场表现：除平安广州广河、中金安徽交控及华夏中国交建高速REIT破发外，其余产品均实现正收益，平均涨幅17.3%；其中10只涨幅超20%。
• 估值趋势：房地产板块的仓储物流、产业园及保障房REITs中证估值整体上升，平均估值3.67元，较上周上涨0.29元；估值收益率达6.48%，较上周上行0.54BP。
• REITs项目进展：仍有4只公募REITs项目处于申报审批阶段，其中中金山高集团高速公路REIT已反馈。

关键信息

需求侧数据

• 1月居民新增存款62000亿元，同比+7900亿元，环比+33097亿元。
• 居民新增贷款49000亿元，同比+9200亿元（+23.12%），环比+35000亿元（+250.0%）。
• 居民中长贷占新增人民币贷款比重约4.6%，2022年全年水平为12.9%。

供给侧数据

• 1月房企境内债发行391亿元，环比-22.3%，同比+20.3%；净融资-164亿元。
• 房企海外债发行90亿元，环比+88亿元，同比-37.3%；净融资-558亿元。
• 2023年1月房企债券到期规模约9305亿元，其中Q1到期3149亿元，Q2到期2234亿元，Q3到期2256亿元，Q4到期1667亿元。

REITs市场表现

• 房企债券发行量回升，但净融资仍为负。
• 房地产公募REITs市场持续发展，二级市场表现整体向好。
• 仓储物流、产业园、保障房REITs表现突出，特许经营权类REITs如高速公路受疫情影响较大。
• 4只REITs项目处于申报审批阶段，其中中金山高集团高速公路REIT已反馈。

投资建议

• 关注龙头房企：核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的房企如保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展，未来市占率与ROE有望率先提升。
• 关注多元化房企：注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企如万科A、龙湖集团、新城控股。
• 关注REITs机会：存量资产资源丰富、管理高效的房企如华润置地、上海临港，未来可借助REITs提高资产回报率。

风险分析

• 政策推进不及预期：房地产宽松政策可能推进不及预期，影响行业复苏。
• 市场需求不足：房地产市场需求可能不及预期，影响销售和投资。
• 项目竣工延迟：房企项目竣工可能不及预期，影响交付和融资。
• 多元化经营不佳：部分房企多元化业务经营可能不佳，影响整体盈利能力。

相关数据图表

• 图1：居民部门新增人民币存款单月值/累计值
• 图2：居民部门新增人民币存款当月变动/累计变动
• 图3：居民/企业部门新增人民币贷款单月值（亿元）
• 图4：居民/企业部门新增人民币贷款累计值（亿元）
• 图5：居民部门新增短贷/中长贷当月值（亿元）
• 图6：居民部门新增短贷/中长贷当月同比
• 图7：居民部门新增短贷/中长贷累计值（亿元）
• 图8：居民部门新增短贷/中长贷累计同比
• 图9：贷款市场报价利率(LPR):5年（%）
• 图10：房企境内债券单月发行/到期/净融资（亿元）
• 图11：房企境内债券累计发行/到期/净融资（亿元）
• 图12：房企境内债按类型拆分（2015-2023）
• 图13：内房海外债券单月发行/到期/净融资
• 图14：内房海外债券累计发行/到期/净融资
• 图15：房企单季境内发债、海外发债、境内到期、海外到期金额
• 图16：房地产集合信托单月成立规模及同比增速
• 图17：房地产集合信托累计成立规模及同比增速
• 图18：资金信托余额及房地产信托余额（截至2022Q3）
• 图19：房地产信托余额同比及占比（截至2022Q3）
• 图20：Markit iBoxx债券指数（2021年1月1日定基100）
• 图21：Markit iBoxx债券指数（2022年1月1日定基100）
• 图22：抵押补充贷款(PSL)当月新增（亿元）
• 图23：抵押补充贷款(PSL)期末余额（亿元）