REITs投资手册（三）基础设施公募REITs篇_28页_1mb

华西固收研究：基础设施公募REITs分析总结

核心内容概述

2020年4月30日，证监会和发改委联合发布通知，正式启动境内基础设施领域公募REITs试点。公募基础设施REITs的推出是为应对经济下行压力、盘活存量资产、拓宽融资渠道的重要举措，其核心在于通过权益性融资实现资产证券化，促进基础设施行业的长期发展。

主要观点

1. 顺应时代背景：

   • 当前我国基建进入存量时代，经济增速放缓，地方债务压力上升，推出REITs符合政策导向。
   • 海外经验表明，REITs通常诞生于不动产市场低迷、经济增长乏力阶段，如美国1960年、新加坡1999年。

2. 试点处于过渡阶段：

   • 交易结构采用“基金+ABS”模式，尚未完全接轨海外成熟的公司型或契约型REITs。
   • 税收政策尚不明确，仍需进一步完善。
   • 与类REITs相比，公募REITs具有更高的流动性，但目前仍以机构投资者为主。

3. 未来挑战：

   • 期限错配、流动性不足、优质项目稀缺、税收政策不完善、管理人经验缺乏、估值定价困难等。

关键信息

1. 试点基础设施行业资产储备丰富

• 试点优先支持仓储物流、收费公路、市政工程、污染治理等基础设施补短板行业。
• 2017年仓储物流和水电气热固定资产投资分别为6855.80亿元和29794.14亿元。
• 截至2018年，收费公路累计投资总额达8.9万亿元，高速公路达8.2万亿元。
• 城镇污水垃圾处理和固废危废处理项目合计产生量达18.08亿吨，处置量6.25亿吨。

2. 公募REITs与类REITs对比

3. 国内基础设施类REITs案例

• 河北交投高速：全国首单高速公路REITs项目，发行规模70亿元，采用“ABN+私募基金”结构，资产出表。
• 徽杭高速：总规模20.13亿元，采用“ABS+私募股权基金”结构，未出表。
• 隆纳高速：中西部首个基础设施ABS产品，总规模19.77亿元，发行利率3.68%，为三项中最低。

4. 发行空间测算

• 资产证券化产品：预计未来20年发行规模可达4.76万亿元。
• 基建投资规模：预计可达435.77万亿元，其中1%通过REITs融资，预计4.36万亿元。
• 有息债务占比：预计发行规模为4.27万亿元。
• 无形资产占比：预计发行规模为2.67-4.00万亿元。

综合测算，未来20年公募基础设施REITs发行空间或在3-4万亿元左右。

风险提示

1. 疫情对现金流的影响：疫情扩散可能影响REITs所投资的资产现金流，导致收益波动。
2. 底层资产集中风险：过度集中于少数资产可能增加单位持有人风险，不利事件可能对收益产生重大影响。

附录：分析师与研究助理信息

• 首席分析师：樊信江

  • 邮箱：fanxj@hx168.com.cn
  • SAC NO: S1120519100006
  • 联系电话：010-59775359

• 分析师：颜子琦

  • 邮箱：yanzq@hx168.com.cn
  • SAC NO: S1120520010001
  • 联系电话：021-20227900

• 研究助理：孙嘉伦

  • 邮箱：sunjl@hx168.com.cn
  • 联系电话：010-59775371

• 研究助理：张伟

  • 邮箱：zhangwei1@hx168.com.cn
  • 联系电话：010-59775334

图表目录

• 图1：我国REITs市场发行量波段上升，但整体规模仍较小
• 图2：仓储物流固定资产投资增速逐年放缓
• 图3：水电气热2017年固定资产投资增速接近于零
• 图4：截至2018年我国收费公路累计投资总额
• 图5：截至2018年我国高速公路累计投资总额
• 图6：试点基础设施行业存量项目储备丰富
• 图7：公司型REITs交易结构
• 图8：信托型REITs交易结构
• 图9：公募REITs交易结构
• 图10：类REITs交易结构
• 图11：ABN交易结构图
• 图12：基金交易结构图
• 图13：沿海公司基金份额收购安排
• 图14：徽杭高速项目交易架构
• 图15：隆纳高速项目交易架构
• 图16：固定资产投资完成额同比增速
• 图17：2019年国内ABS项目中类REITs项目底层资产分类
• 图18：2019年美国权益型REITs项目底层资产分类
• 图19：2019年四类基建资产投资完成额
• 图20：2010年至2019年四类基建资产投资完成额占固定资产投资总额情况

研究所信息

• 地址：北京市西城区太平桥大街丰汇园11号丰汇时代大厦南座5层
• 网址：http://www.hx168.com.cn/hxzq/hxindex.html

免责声明

本报告仅供签约客户参考使用，不构成投资建议。投资者需自行判断，谨慎决策。报告内容及分析基于公开资料及研究团队的理解，不保证信息的准确性或可靠性。任何修改或转发需经华西证券事先书面授权。