20210820-亿翰智库-荣盛发展-002146.SZ-售金额与营业收入同比增长超20_土储充足下1300亿销售目标可期_5页_805kb

荣盛发展（002146.SZ）2021年上半年经营分析总结

核心内容

荣盛发展在2021年上半年实现销售金额与面积的双增长，销售金额达599.22亿元，销售面积达516.71万平米，完成全年销售目标的46.09%。企业土地储备充足，总建筑面积达3741.25万平米，存续比为3.6年，预计2021年全年销售目标1300亿元可实现。然而，盈利能力未同步提升，毛利润与净利润增幅均不明显，毛利润同比增长8.0%，净利润同比增长0.5%。

主要观点

1. 销售增长显著，但盈利承压

   • 2021年上半年营业收入同比增长30.85%至342.2亿元，主要得益于结转面积和结算收入的大幅增长。
   • 毛利润率和净利润率分别下降至25.8%和8.5%，同比2020年中期分别下降5.5和2.6个百分点。
   • 荣盛发展在河北省的毛利润率最高，为31.68%，而在其他省份如江苏、山东、河南等毛利率相对较低。

2. 扩张策略与区域表现

   • 荣盛发展在2021年上半年新增28宗土地，主要分布在河北、安徽、浙江、江苏、湖北、陕西和广东。
   • 企业从华北向长三角、珠三角等高能级城市扩张，以抓住其他区域的发展机会。
   • 投销比持续下降，显示企业土地储备与销售之间的匹配度提升，但投资效率仍需关注。

3. 财务状况与三道红线

   • 截至2021年中期，荣盛发展的净负债率降至66.5%，现金短债比为1.2，剔除预收账款的资产负债率为70.8%，仍维持在黄档水平。
   • 企业有息负债总额下降，经营活动现金流量净额持续为正，财务安全性有所提升。

关键信息

销售与投资数据

盈利与财务指标

行业背景与研究参考

• 地产调控政策趋严：2021年地产开发盈利空间收窄，导致房企整体盈利能力下降。
• 区域扩张趋势：越来越多华北房企向长三角、珠三角等高能级城市扩张，以寻求新的增长点。
• 相关研究：
  • 《2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？》
  • 《2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市》
  • 《2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长》
  • 《行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？》
  • 《企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？》
  • 《企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当》
  • 《企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升》

总结

荣盛发展在2021年上半年实现了销售规模的稳步增长，但盈利能力未能同步提升。企业通过区域扩张积极布局，尤其在长三角和珠三角等高能级城市，但初期扩张带来的成本压力影响了整体利润率。尽管财务指标有所改善，如净负债率和现金短债比下降，但剔除预收账款的资产负债率仍维持在黄档水平，显示出企业在财务优化方面仍需持续努力。整体来看，荣盛发展在规模扩张的同时，需进一步提升运营效率和盈利能力以应对行业挑战。