房地产行业部分区域政策放松点评：地方财政压力加剧，调控政策边际放松，重申看多龙头及行业推荐-20180108-华创证券-15页-1mb

行业快评总结

核心内容

本报告分析了2018年房地产行业调控政策的边际放松趋势，指出地方财政压力加剧是政策调整的主要原因。同时，报告强调了行业龙头企业的竞争优势和未来增长潜力，认为政策放松将推动行业基本面向上修正，并对龙头房企的销售集中度提升产生积极影响。

主要观点

• 地方政策松动原因：地方财政收入受房地产交易额下降影响显著，地方政府为缓解财政压力，开始试探性放松调控政策，如合肥限价政策略有放松、南京降低人才引进标准、兰州局部限售替换限购等。

• 需求端政策展望：中央对楼市调控基调转向保障合理需求，尤其是首套刚需和改善型住房需求。人才引进和限购放松政策的推出，符合这一趋势，未来需求端将呈现边际改善。

• 供给端政策展望：低库存背景下，价格上行风险增加，促使供给端政策逐步放松。预计预售证监管的价格管控标准将逐步放宽，土地供应也将增加，以推动市场去库存。

• 对龙头集中度的影响：拿地集中度的提升、预售证监管放松以及改善型需求的释放，将推动龙头房企销售表现更佳，集中度进一步提升，预计未来三年销售集中度将大幅上升。

• 投资建议：行业进入戴维斯双击阶段，推荐关注行业龙头及优质房企，如万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城等，同时建议关注一二线资源房企及REITS标的。

关键信息

• 地方财政压力：2017年1-11月全国一般公共预算收入（不含卖地收入）同比+8.4%，但地方本级财政收入在11月同比下降3.8%，尤其是南京、兰州、合肥等城市财政收入大幅跳水。

• 政策放松：合肥、南京、兰州等城市陆续出台政策放松措施，如限价略松、人才引进标准降低、限购政策局部替换为限售政策。

• 库存情况：截至2017年11月，全国住宅累计已开工未售库存连续下降至16.6亿平米，去化月数降至13.8个月，为近8年新低，显示市场供不应求。

• 销售集中度：2017年前11月，Top10房企销售金额集中度达到25%，预计未来三年将大幅提升，主流15家房企销售额集中度有望从32%提升至60%。

• 行业评级：重申房地产行业“推荐”评级，看好龙头房企的成长空间，合理估值或将修复至15倍。

行业表现与政策影响

• 图表分析：多图表显示，房地产行业在政策边际放松背景下，基本面有望改善，龙头房企将受益明显，行业集中度提升趋势显著。

推荐公司及评级

风险提示

• 房地产市场超预期下行风险：若市场表现不及预期，可能对行业和房企产生不利影响。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪
  复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所。

• 助理研究员：鲁星泽
  慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所。

• 助理研究员：曹曼
  同济大学管理学硕士，2017年加入华创证券研究所。

投资评级体系

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%-10%之间
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对沪深300指数-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上

免责声明

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