20180108-华创证券-房地产行业周报_板块迎接开门红_调控政策边际放松_重申看多龙头_重申行业推荐_22页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容

本周房地产行业整体表现较为积极，板块迎来“开门红”，调控政策出现边际放松迹象，显示出对行业未来发展的乐观预期。在数据层面，新房成交量环比下降，但库存去化水平保持高位，市场热度依然强劲。政策层面，多地出台松动措施，如合肥放宽限价政策、南京降低人才引进门槛、兰州局部限售替代限购，反映出地方政府对房地产市场的关注和调控方向的调整。同时，房地产企业销售表现强劲，龙头房企继续保持增长势头，推动行业整体发展。

主要观点

1. 市场成交与库存：

   • 上周41城新房成交环比下降36.2%，1月成交环比下降10.6%，同比降幅达18.8%。
   • 库存方面，16城住宅可售面积环比下降1.3%，3个月移动平均去化月数为8.1个月，行业库存水平仍处于低位。
   • 一二线城市新房成交环比下降幅度较大，但三四线城市成交量有所回升。

2. 政策动向：

   • 地方政府调控政策边际放松，如合肥、南京、兰州等地分别出台限价、人才落户、限售等政策调整，旨在缓解市场压力，支持合理住房需求。
   • 17年全国300城土地收入突破4万亿元，同比增长36%；50城卖地金额达3.57万亿元，同比增长34%。
   • 信贷政策收紧，首套房利率可能继续上浮至基准利率上浮10%，部分城市仍存在首付贷问题。

3. 行业趋势：

   • 房地产小周期延长，供给端调控政策推动资源向龙头集中。
   • 土地集中度提升预示销售集中度可能进一步上升，龙头房企具备更强的发展潜力。

关键信息

房地产行业数据

• 新房成交量：

  • 上周41城新房合计成交482.5万平米，环比下降36.2%。
  • 一线城市新房成交环比下降57.3%，三四线城市成交环比下降31.5%。
  • 1月41城新房成交336.2万平米，同比减少18.8%。

• 二手房成交量：

  • 上周14城二手房合计成交82.9万平米，环比下降55.3%。
  • 一线城市二手房成交环比下降55.5%，二线城市环比下降57.3%，三四线城市环比下降26.5%。
  • 1月二手房成交同比减少12.1%，市场热度有所下降。

• 新房库存：

  • 16城可售面积为6,913万平米，环比下降1.3%。
  • 3个月移动平均去化月数为8.1个月，环比下降0.4个月。

政策与新闻

• 地方政策调整：

  • 合肥放宽限价政策，16年11月之前出让的居住用地不限价。
  • 南京降低人才引进标准，研究生及40岁以下本科学历者可凭毕业证书落户。
  • 兰州局部限售替代限购，核心城区购房需满3年后才能交易。

• 住房租赁市场：

  • 5家房企共推出393亿元长租公寓融资计划。
  • 成都、上海等地推动住房租赁市场发展，如推广“共有产权”模式、规范租赁房源管理。

• 土地市场：

  • 17年全国300城土地收入达4.01万亿元，同比增长36%。
  • 50城卖地金额达3.57万亿元，同比增长34%。
  • 50家百亿级房企拿地金额达2.24万亿元，同比增长74.4%。

• 市场动态：

  • 深圳新房成交均价连续15个月下降。
  • 2017年北京新房网签量同比下降48.4%，显示市场持续降温。

公司动态

• 销售表现：

  • 万科12月销售面积453.2万平米，销售金额622.3亿元，同比增长166%。
  • 金地集团12月签约面积109万平米，签约金额196.3亿元，同比增长167.1%。

• 项目与合作：

  • 华侨城A以7.7亿元转让北京侨禧51%股权。
  • 蓝光发展与深圳凯利合作推进土地整理，计划收购10%股权。
  • 华夏幸福对7家企业进行投资，累计5.8亿元。

• 投融资活动：

  • 多家房企进行融资活动，如荣盛发展、中南建设等。
  • 部分公司发布增减持公告，如金地集团高管减持公司股份。

行业评级与推荐

• 行业评级：维持推荐。
• 重点推荐公司：
  • 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团。
  • 二线：蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城。
  • 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业。
  • REITS标的：光大嘉宝、金融街。

风险提示

• 房地产市场超预期下行风险：需警惕市场可能出现的进一步下滑。

板块行情回顾

• 上周SW房地产指数上涨7.71%，涨幅领先于其他板块，板块相对收益为5.04%。

行业表现对比图

• 图表1-15展示了房地产行业与A股其他板块的涨跌幅对比，以及重点城市成交数据和去化水平。

相关研究报告

• 《12月销售点评：17年完美收官、龙头再次暴增，重申看多龙头、重申行业推荐》（2018-01-02）

总结

房地产行业在政策边际放松背景下表现积极，龙头房企销售增长显著，市场热度依然较高。尽管新房成交量有所下降，但库存去化水平保持低位，显示市场仍有较大需求。地方政策调整如限价、人才落户、限售等，有助于缓解市场压力，促进房地产市场健康发展。同时，住房租赁市场加速发展，REITs成为关注焦点。行业整体趋势向好，推荐关注龙头房企及具备资源的公司。