房地产行业12月土地月报：供应高位略降，成交再创新高，溢价率下行，重申推荐评级-20180108-华创证券-21页-1mb

行业快评总结：房地产12月土地市场分析

核心内容概述

2017年12月，中国房地产土地市场呈现“供应高位略降，成交再创新高，溢价率下行”的趋势。整体来看，土地市场供需关系逐步改善，土地价格趋于理性，反映出市场在调控政策下的调整与优化。

主要观点

• 土地供应：12月住宅类供地同比和环比分别下降32%和17%，但总量仍高于全年月均，显示供应并未大幅缩减。
• 土地成交：12月住宅类土地成交面积环比增长41%，创年内新高，但同比仍下降15%，主要受高基数影响。
• 供需比：12月住宅类土地成交/供应比达1.12倍，环比上升70%，表明市场供需关系有所改善。
• 地价与溢价率：12月住宅类地价环比下降8%，同比上升16%，溢价率降至19%，显示土地市场逐步回归理性。
• 市场结构：一线城市供需关系仍偏紧，二线城市成交活跃但供地不足，三四线城市成交略有回升但价格涨幅收窄。

关键信息

土地供应情况

• 住宅类用地：12月住宅类供地面积为6,342万平米，环比-17%、同比-32%，但全年累计同比+9%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：同比+201.5%，累计同比+78.1%。
  • 二线城市：同比-54.9%，累计同比-11.1%。
  • 三四线城市：同比-2.8%，累计同比+27.3%。
• 其他用地类型：
  • 商住用地同比-45.2%，环比-33.1%。
  • 商服用地同比-10.1%，环比-36.2%。
  • 工业用地同比+11.7%，环比+0.3%。

土地成交情况

• 住宅类用地：12月成交面积为7,099万平米，环比+40.9%、同比-14.5%，全年累计同比+19.8%。
• 分城市能级：
  • 一线城市：同比+141.3%，累计同比+97.8%。
  • 二线城市：同比-30.0%，累计同比+10.3%。
  • 三四线城市：同比+14.7%，累计同比+94.6%。
• 其他用地类型：
  • 商住用地同比-10.7%，环比+88.8%。
  • 商服用地同比+3.4%，环比+73.3%。
  • 工业用地同比-24.0%，环比+1.4%。

土地供需与价格变化

• 供需比：12月住宅类土地成交/供应比1.12倍，环比上升70%。
• 分城市能级供需比：
  • 一线城市：0.91倍，环比上升6%。
  • 二线城市：1.27倍，环比上升182%。
  • 三四线城市：1.03倍，环比上升25%。
• 地价：
  • 住宅类土地成交楼面均价4,836元/平米，环比-7.7%、同比+16.3%。
  • 分城市能级：
    • 一线城市：9,029元/平米，环比-44.5%、同比-35.8%。
    • 二线城市：5,833元/平米，环比-13.9%、同比+23.1%。
    • 三四线城市：3,056元/平米，环比+4.8%、同比+17.2%。
• 溢价率：
  • 百城住宅类土地成交溢价率19%，较11月下降3pct。
  • 分城市能级：
    • 一线城市：9%，环比+4pct。
    • 二线城市：20%，环比-6pct。
    • 三四线城市：22%，环比-13pct。

投资建议

• 板块评级：维持房地产板块推荐评级。
• 推荐组合：
  1. 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团。
  2. 二线：蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城。
  3. 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业。
  4. REITS标的：光大嘉宝、金融街。
• 观点：供给端调控（如预售证监管和土地调控）推动资源向龙头房企集中，未来三年龙头销售有望翻倍，估值修复至15倍。

风险提示

• 房地产市场下行风险：需警惕市场整体下行压力对板块表现的影响。

相关研究报告

• 《12月销售点评：17年完美收官、龙头再次暴增，重申看多龙头、重申行业推荐》
  发布时间：2018-01-02

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）

投资评级说明

• 公司评级：
  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300 20%以上。
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300 10%-20%。
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300变动在-10%—10%之间。
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300跌幅在10%—20%之间。
• 行业评级：
  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过沪深300 5%以上。
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%—5%之间。
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过沪深300 5%以上。

免责声明

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