房地产行业：地方政策边际放松，继续看好18年板块系统性机会-20180108-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

2018年房地产行业在政策和市场表现方面呈现一定的分化趋势。地方政策边际放松，尤其是兰州和南京等城市，对市场产生积极影响。同时，行业整体成交和库存情况受到高基数和元旦假期的影响，出现环比下滑，但部分城市表现优于预期。

主要观点

• 政策边际放松：部分二线城市开始放松限购政策，如兰州取消部分区域的限购，并降低外地社保年限要求；南京放宽人才购房政策，允许研究生及40岁以下本科生凭毕业证落户，进一步推动购房需求。
• 成交情况：受高基数及元旦假期影响，上周51个城市商品房成交面积为633.9万方，环比下跌22.30%，同比下滑9.51%。一线城市成交环比大幅下跌，而部分二线城市如南京成交环比上涨，表明政策调整对市场有一定提振作用。
• 库存与去化：全国11城市库存指数环比小幅下跌，去化周期有所加快，库存水平整体下降。
• 行业前景：分析师继续看好2018年房地产板块的系统性机会，认为政策宽松可能带来PE估值的提升。重点城市政策的边际改善将使龙头房企受益，推动板块整体表现。

关键信息

上周政策回顾

• 兰州：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域限购政策，降低外地社保年限要求，限售3年。
• 南京：放宽人才购房政策，允许研究生及40岁以下本科生凭毕业证落户。
• 其他城市：部分城市如芜湖、鄂州仍保持“四限”政策，但部分城市出现差异化调控，如首套房贷首付比例调整、限价措施等。

整体成交情况

• 51城市：商品房成交面积633.9万方，环比下跌22.30%，同比下滑9.51%。
• 一线城市：4个城市成交面积87.43万方，环比下跌44.6%，同比继续下滑30.18%。
• 二线城市：14个城市成交面积294.39万方，环比下跌12.9%，同比上涨2.18%。
• 三四线城市：33个城市成交面积252.07万方，环比下跌21.3%，同比下滑12.22%。

二手房市场表现

• 11城市：二手房成交面积71.16万方，环比下跌40.2%。
• 一线城市：北京、深圳二手房成交环比分别下跌37.5%和31.2%。
• 二线城市：厦门二手房成交环比下跌74.5%，跌幅显著。
• 三四线城市：岳阳、扬州、江门等城市二手房成交环比均有所下滑。

库存情况

• 11城市：库存指数环比下跌1.08%，去化周期下降至7.91个月。
• 一线城市：库存指数环比下跌0.71%。
• 二线城市：库存指数环比下跌1.43%。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：上周包括广宇发展、荣盛发展、蓝光发展、新湖中宝、光大嘉宝和东百集团，本周保持不变。
• 重点公司动态：多家公司发布新项目、土地竞拍、子公司合作等公告，如万科A、金地集团、中粮地产等。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大
• 按揭贷利率持续上行
• 行业库存抬升快于预期
• 行业销售回落快于预期

行业评级

• 行业评级：买入

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

图表索引

• 图1：上周主要政策一览
• 图2：全国51城市新房单周成交面积及环比
• 图3：4大一线城市新房单周成交面积及环比
• 图4：14个二线城市新房单周成交面积及环比
• 图5：33个三四线城市新房单周成交面积及环比
• 图6：环渤海、长三角、珠三角地区成交面积
• 图7：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比
• 图8：11个城市二手房周均及单周成交面积
• 图9：全国各线城市二手房成交面积环比
• 图10：全国11大城市住宅库存指数
• 图11：全国11大城市住宅推盘及去化周期情况
• 图12：重点覆盖地产公司股价周变动幅度
• 图13：广发地产组合周度表现
• 图14：北京商品住宅成交面积与去化周期
• 图15：上海商品住宅成交面积与去化周期
• 图16：南京商品住宅成交面积与去化周期
• 图17：杭州商品住宅成交面积与去化周期
• 图18：宁波商品住宅成交面积与去化周期
• 图19：苏州商品住宅成交面积与去化周期
• 图20：深圳商品住宅成交面积与去化周期
• 图21：广州商品住宅成交面积与去化周期

表格索引

• 表1：跟踪城市房地产成交面积信息表
• 表2：跟踪城市二手房(住宅)成交面积
• 表3：重点覆盖公司公告和新闻