20180108-华创证券-12月土地月报_供应高位略降_成交再创新高_溢价率下行_重申推荐评级_21页_1mb

房地产行业快评总结

核心内容

2017年12月，房地产行业土地市场呈现“供应高位略降，成交再创新高，溢价率下行”的态势，整体市场逐步回归理性。尽管住宅类土地供应同比和环比分别下降32%和17%，但土地供应总量仍高于全年月均水平，表明土地市场供给端有所改善。与此同时，住宅类土地成交面积环比增长41%，创年内新高，但同比仍受高基数影响下降15%。土地成交/供应比上涨至1.12倍，较11月上升70%，显示供需关系持续改善。

主要观点

• 土地供应：

  • 12月住宅类供地同比、环比分别下降32%和17%，但整体供给仍高于全年月均。
  • 住宅类用地（住宅+商住）供应6,342万平米，环比下降17%，同比下降32%，累计同比上涨9%。
  • 一线城市供地同比上涨202%，二线城市同比下跌55%，三四线城市同比下跌3%。
  • 土地供应结构中，商住和商服用地同比大幅下降，而住宅用地供应相对稳定。

• 土地成交：

  • 12月住宅类土地成交环比增长41%，同比下跌15%，其中纯住宅成交环比增长17%，同比下跌17%。
  • 各类土地成交面积环比增长，其中商住用地增长89%，商服用地增长73%。
  • 住宅类土地成交金额环比增长30%，同比微降1%，显示成交均价有所回落。

• 土地供需关系：

  • 12月百城住宅类土地成交/供应比达到1.12倍，较11月上升70%，表明土地市场供需关系持续改善。
  • 土地成交均价环比下降8%，同比上升16%，溢价率降至19%，较11月下降3个百分点，显示土地市场逐步回归理性。

• 投资建议：

  • 重申对房地产板块的推荐评级，认为土地供给将持续放量，土地价格将回归理性。
  • 推荐组合包括：
    • 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团；
    • 二线：蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城；
    • 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；
    • REITS标的：光大嘉宝、金融街。

关键信息

• 市场趋势：土地市场逐步回归理性，供需关系改善。
• 政策影响：土地新规推出后，土地供应和成交均有所变化，但整体仍呈现供大于求的趋势。
• 城市分化：
  • 一线城市供需比上升6%，成交均价大幅下降；
  • 二线城市供需比上升182%，成交均价稳中有升；
  • 三四线城市供需比上升25%，成交均价小幅回升。
• 未来展望：预计未来土地供给将保持高位，土地价格将逐步回归理性，房地产行业进入小周期延长阶段，资源向龙头集中，未来三年龙头销售有望翻倍，估值修复至15倍。

风险提示

• 房地产市场下行风险仍需关注，尤其是政策调控对市场的影响。

推荐公司及评级

投资评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动幅度在-10%—10%之间；
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。

行业投资评级说明

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过沪深300指数5%以上；
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对沪深300指数-5%—5%；
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过沪深300指数5%以上。