20180108-华创证券-房地产行业快评_部分区域政策放松点评_地方财政压力加剧_调控政策边际放松_重申看多龙头及行业推荐_15页_1mb

行业快评总结

核心内容

本行业快评主要分析了2018年房地产市场调控政策的边际放松趋势，以及其对房地产行业基本面、龙头房企销售表现及行业集中度的影响。同时，结合地方财政压力、需求端政策调整和供给端政策预期，提出对房地产行业的投资建议。

主要观点

1. 地方政策松动原因
   地方财政压力加剧是推动地方政府试探性放松楼市调控政策的主要因素。2017年1-11月全国一般公共预算收入（不含卖地收入）同比上涨8.4%，但地方财政收入在11月出现明显下降，尤其是南京、兰州和合肥，表明地方财政依赖土地出让收入，而土地财政依赖不降反增。随着卖地成本上升，卖地毛利率下降，促使地方政府放松调控。

2. 需求端政策展望
   住建部在2017年12月的会议中指出，应满足首套刚需和改善型住房需求，推动调控政策从全面打压向保障合理需求转变。多地如南京、合肥、兰州等相继出台人才引进和购房政策调整，降低落户门槛、放宽购房条件，以支持人才和改善型需求。

3. 供给端政策展望
   在低库存背景下，价格上行风险促使供给端政策逐步放松。预计预售证监管的价格管控将逐步放宽，土地供应也将增加。这一趋势将有助于增加市场供应，缓解供需矛盾。

4. 对龙头房企的影响
   龙头房企在拿地集中度提升、预售证监管放松和刚改需求释放的背景下，将受益更多。拿地集中度的提升使得龙头房企拥有更多可售资源，而预售证监管放松将增强其推盘能力。此外，龙头房企的产品结构更符合改善型需求，将进一步推动其销售增长。

5. 投资建议
   鉴于调控政策的边际放松和行业基本面的向上修正，华创证券维持房地产行业“推荐”评级，并重点推荐龙头房企及部分优质二线房企。建议关注万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团等公司，同时关注一二线资源类企业及REITS标的。

关键信息

• 政策放松案例

  • 合肥：取消2016年11月前地块的限价政策；
  • 南京：降低人才引进标准，研究生及40岁以下本科学历人才可凭毕业证书落户；
  • 兰州：取消部分区域限购，但核心城区限售三年；
  • 武汉、郑州、洛阳、长沙、济南、东莞、佛山、保定：均推出人才购房政策或放宽落户和购房条件。

• 行业数据与趋势

  • 截至2017年11月，全国住宅库存去化月数为13.8个月，处于近8年新低；
  • 15家主流房企拿地面积集中度由2015年的11%上升至2017年的47%，推动销售集中度提升；
  • 预计2018-2020年主流房企销售集中度将从目前32%提升至60%，销售增长或达25%-30%；
  • 供给端调控推动房地产小周期延长，行业总量稳定，公司分化加剧。

• 风险提示

  • 房地产市场超预期下行风险。

推荐公司及评级

行业评级说明

• 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上；
• 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%；
• 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动在-10%—10%之间；
• 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%之间。

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）；
• 助理研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士）、曹曼（同济大学管理学硕士）。

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