2017年中国物流仓储市场需求趋势_14页_9mb

中国物流仓储市场需求趋势总结

核心内容

中国物流仓储市场需求正经历快速增长，主要受到消费群体扩张、电子商务发展以及第三方物流服务需求上升的推动。随着中产阶级的崛起和零售市场的多元化，仓储需求从一线城市向二、三线城市乃至四线城市扩散。同时，中国对交通网络和基础设施的持续投资也为物流行业提供了长期发展的机遇。

主要观点

1. 消费者群体增长推动仓储需求

• 中国家庭人均消费支出随着可支配收入的增长而上升，带动了仓储需求的持续增长。
• 2000年仅有3个城市零售年销售规模超过1000亿人民币，而截至2015年，已有76个城市达到这一标准。
• 电子商务的快速发展进一步推动了仓储需求，预计2020年将占全球市场59%。

2. 第三方物流成为主要驱动力

• 企业越来越多地将物流预算外包给第三方物流运营商，2014年第三方物流收入占比已达65%。
• 第三方物流在高标准仓储市场中占据重要地位，2016年第四季度占高标准非保税仓库净吸纳量的40%以上。
• 活跃租户包括百世物流、顺丰速运、中通快递、韵达速递、德邦物流等，这些企业均计划首次公开上市。

3. 电子商务对仓储需求影响显著

• 电子商务租户在普洛斯中国物业的仓储面积占比从2009年的3%上升至2016年的26%。
• 电商企业对高标准仓储的需求度极高，以支持其高效运作和按需配送。
• 普洛斯的前五大租户中，有三家是电商企业，分别是京东、唯品会和亚马逊。

4. 多层仓储趋势逐渐显现

• 中国高标准仓储市场过去以单层仓库为主，但自2013年以来，多层仓储逐渐成为趋势，尤其是在上海等物流枢纽城市。
• 多层仓储项目在内陆和二级市场相对较少，但随着地价上涨和电商租户增长，未来十年将更受青睐。

5. 卫星城市仓储市场兴起

• 租户倾向于在卫星城市布局配送中心，以服务周边富裕地区。
• 上海周边的昆山、太仓、嘉兴等城市，以及北京和天津之间的廊坊、广州附近的东莞和佛山等地，成为重要的仓储市场。

关键信息

仓储需求驱动力

• 电子商务：2015年中国线上销售占全球市场43%，预计到2020年将提升至59%。
• 第三方物流：企业将物流预算外包的比例从2009年的49%上升至2014年的65%。
• 制造业转移：制造业逐步向内陆迁移，推动了优质仓储空间的需求。

仓储市场趋势

• 多层仓储：2013-2016年上海新建多层仓储占比达82.5%，单层仓储仅占17.5%。
• 卫星城市：租户在卫星城市布局配送中心，以满足区域市场需求。
• 基础设施投资：中国对交通网络和基础设施的重大投资将助力企业扩大分销网络。

调研结果

• 超过20%的受访者计划在2017年减少在华仓储中心的数量和规模，其中北京是最常被提及的城市。
• 70%的受访者希望在6个月内入驻新仓库，6%可接受18个月。
• 53%的受访者需要重新设计现有仓库以适应电子商务运营流程，27%计划新建，24%计划减少自持仓库并外包。

作者信息

• 可续艺：仲量联行中国区工业部总监，联系方式：+86 21 6133 5757，邮箱：stuart.ross@ap.jll.com
• 圆志锋：仲量联行中国区研究部总监，联系方式：+86 21 6133 5451，邮箱：joe.zhou@ap.jll.com
• 凌怡安：仲量联行上海工业部高级经理，联系方式：+86 21 6133 5858，邮箱：jasmine.ling@ap.jll.com
• 华纳：仲量联行上海研究部副董事，联系方式：+86 21 6133 5345，邮箱：warner.brown@ap.jll.com