2019年度华南区物流市场报告：大湾区战略催生华南仓储物流市场发展新格局_12页_4mb

华南区物流市场报告（2019年度）总结

核心内容

2019年华南区物流市场在粤港澳大湾区战略推动下，呈现稳步增长态势，尤其在非保税高标仓库领域表现突出。区域交通基建的完善和物流市场布局的拓展，为物流需求提供了更多支撑，同时带动了租金上涨和市场利用率提升。

主要观点

区域发展格局

• 华南地区已成为全国重点物流市场之一，具备较强的物流基础设施和通关便利性。
• 《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，促进了区域内交通基建的融合和物流市场的有序分工。
• 广州、东莞、深圳形成“三足鼎立”格局，其中东莞因兼具服务广深双中心的能力，成为物流需求的重要承接地。

物流需求驱动因素

• 科技研发带动制造业物流需求：深圳作为科技研发中心，其科技成果转化推动了制造业升级，带动了高标仓储需求。
• 制造业集聚效应：佛山作为制造业中心，承接本地及周边制造厂商的仓储需求和广州物流外溢，需求增长显著。
• 电商与第三方物流扩张：电商和第三方物流企业在广州布局自建仓库，推动非保税仓储市场发展，但电商扩张速度有所放缓。

市场趋势与挑战

• 交通网络完善：广东省2019年新增493公里高速公路，总里程达9,495公里，连续六年居全国第一，提升了城市间物流效率。
• 租金上涨与空置率下降：各主要物流市场租金涨幅显著，空置率普遍下降，显示市场需求强劲。
• 物流需求外溢：由于广州核心区域设施老旧，部分租户转向东莞；北部新仓库因交通不便，部分需求外溢至佛山。
• 2020年疫情影响：疫情初期，高标仓库需求增长，但长期来看，制造业和第三方物流仍是主要驱动力。部分企业面临现金流压力，租金上涨受限，但利用率高的仓库租金保持稳定。

未来发展方向

• 物流市场向二三线城市扩展：东莞、佛山等城市因租金较低、土地资源充裕，成为物流市场布局的新热点。
• 冷链物流需求上升：疫情推动生鲜电商发展，对冷链物流提出更高要求，预计未来将出现更多电商与冷链巨头的合作。
• 智能仓储成为趋势：全自动无人仓库和智能设备的应用将成为提升周转效率和市场竞争力的重要方向。

关键信息

各重点物流市场表现

物流市场外溢情况

• 广州：因核心区域设施老旧，部分物流需求外溢至东莞。
• 深圳：物流需求旺盛，高标仓库供不应求，租金大幅上涨，未来需求可能向东莞、惠州转移。
• 东莞：凭借成熟公路网络和区位优势，持续承接广深需求，预计2020年交通改善将进一步提升其物流吸引力。
• 佛山：制造业基础深厚，2019年GDP突破万亿，成为重要仓储配送基地，西部三水、高明区租金较低，承接广州外溢需求。

未来展望

• 随着广佛同城化推进，佛山将继续承接广州物流需求。
• 全自动无人仓库和智能设备的应用将提升仓储效率，成为未来市场发展的新方向。
• 冷链物流需求增加，将推动电商与冷链企业合作，提升整体供应链能力。

联系人信息

• 曾丽 Silvia Zeng - 华南区研究部总监
  电话: +86 20 2338 8088
  邮箱: silvia.zeng@ap.jll.com

• 张宁 Amy Zhang - 华南区工业地产部总监
  电话: +86 20 2388 8088
  邮箱: amy.zhang@ap.jll.com

• 郭玥 Amanda Guo - 华南区研究部高级分析师
  电话: +86 20 2388 8088
  邮箱: amanda.guo@ap.jll.com

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