仲量联行：2017年中国物流仓储市场需求趋势报告_17页-10mb

中国物流仓储市场需求趋势总结

核心内容

中国物流仓储市场近年来呈现快速发展的态势，主要受消费群体增长、电子商务繁荣以及第三方物流服务需求上升等因素推动。随着中产阶级的扩大和消费市场的多元化，仓储需求从一线城市向二、三线城市乃至四线城市扩展，形成全国范围内的需求增长。

主要观点

1. 中国消费者群体的扩大推动仓储需求

• 中国家庭人均消费支出持续增长，带动了各类零售产品的销售。
• 电子商务迅速发展，成为推动仓储需求的重要力量。
• 2015年，中国线上销售额占全球市场的43%，预计到2020年将提升至59%。
• 电子商务在零售份额中占比从2008年的1.1%上升到2015年的12.7%。

2. 第三方物流成为仓储市场的重要驱动力

• 企业倾向于将物流预算外包给第三方物流运营商，第三方物流收入呈指数型增长。
• 2016年第四季度，第三方物流占据了高标准非保税仓库净吸纳量的40%以上。
• 活跃租户包括百世物流、顺丰速运、中通快递、韵达速递和德邦物流等。

3. 高标准仓储需求持续上升

• 消费类企业是高标准仓储租户的主要组成部分，占比达90%。
• 电子商务租户在普洛斯中国物业中的仓储面积占比从2009年的3%上升至2016年的26%。
• 京东、唯品会、亚马逊等电商企业以及百世物流、德邦物流等第三方物流公司在普洛斯的前五大租户中占据重要位置。

4. 多层仓储逐渐普及

• 中国仓储市场过去以单层仓库为主，但自2013年起，多层仓储因成本效益和空间利用率提升而逐渐受到青睐。
• 2013-2016年上海新建仓储中，多层仓储占比高达82.5%。

5. 卫星城市仓储市场迅速崛起

• 企业倾向于在区域中心建立配送中心，而非仅限于单个城区，这推动了卫星城市的仓储需求。
• 上海周边的昆山、太仓、嘉兴等城市成为主要的仓储布局区域。
• 同样的趋势也出现在北京与廊坊、广州与东莞、佛山等地。

6. 仓储需求与运营挑战并存

• 超过20%的受访者表示计划减少在中国的仓储面积或数量，尤其集中在一线城市如北京。
• 仓储设施面临的主要问题包括选址、成本、设计质量等。
• 53%的受访者表示需要重新设计现有仓库以适应电子商务运营流程，27%则计划新建仓库，24%考虑外包。

7. 仓储市场国际化趋势显现

• 一些企业开始考虑在越南、泰国、日本、印度尼西亚和韩国等地扩展仓储设施。
• 大部分受访者仍倾向于在中国境内开展业务，但对亚洲其他国家的物流趋势和仓储信息需求有所增加。

关键信息

• 仓储需求增长：仓储需求主要由消费市场增长和电子商务发展驱动。
• 市场分布变化：仓储需求从一线城市向二、三线城市扩展。
• 仓储类型变化：多层仓储逐渐成为主流。
• 租户结构变化：电子商务企业成为仓储市场的主要租户。
• 市场调研结果：仲量联行与全球供应链协会（GSCC）联合发布的调研显示，超过95%的受访者为仓库租户，电子商务和第三方物流是主要需求来源。
• 未来趋势：仓储市场将继续向多层化、区域化和国际化方向发展。

案例分析：普洛斯

• 普洛斯是中国最大的高标准仓储开发商，拥有全国半数的甲级物流仓库面积。
• 2016年，其租户中90%为消费类相关企业，包括零售、快餐、快速消费品、电子产品和汽车零部件。
• 电子商务租户在普洛斯中的占比显著增长，从2009年的3%上升至2016年的26%。
• 前五大租户中，三家为电商企业（京东、唯品会、亚马逊），另外两家为第三方物流企业（百世物流、德邦物流）。

作者信息

• 可续艺：仲量联行中国区工业部总监，联系方式：+86 21 6133 5757，stuart.ross@ap.jll.com
• 国志锋：仲量联行中国区研究部总监，联系方式：+86 21 6133 5451，joe.zhou@ap.jll.com
• 凌怡安：仲量联行工业部高级经理，联系方式：+86 21 6133 5858，jasmine.ling@ap.jll.com
• 华纳：仲量联行研究部副董事，联系方式：+86 21 6133 5345，warner.brown@ap.jll.com

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