20221204-申港证券-物业管理行业研究周报_物企_借箭__板块迎来爆发期_13页

物业管理行业研究周报总结

核心内容

2022年11月1日至11月30日期间，物业管理行业迎来显著上涨，恒生物业服务及管理指数涨幅达81.71%，在恒生综合行业13个板块中排名第一，远超其他行业指数。其中，碧桂园服务涨幅最高，达到178.72%。港股物业PE（TTM）从9.03倍回升至14.29倍，显示估值修复趋势明显。

主要观点

• 风险缓释推动估值修复：11月地产政策“三箭齐发”，包括对房企的融资支持、债券融资工具的推广以及股权融资调整，有效缓释了民营房企的信用风险，增强了投资者对物业企业的信心。
• 行业基本面稳固：2021年物企业绩目标基本完成，2022年中物企收入增速仍维持较高水平，TOP15物企加权平均收入增速达37.8%，所有上市物企（剔除停牌及无2021年数据企业）加权平均收入增速达32.3%。
• 盈利能力稳定：多数物企净利润目标基本实现，部分企业因地产关联风险导致利润下降，但整体盈利水平仍保持稳定。
• 投资策略建议：当前为物业板块配置的好时机，建议关注华润万象生活（央企背景）、保利物业、招商积余（受母公司拖累风险小）、绿城服务（独立发展能力强）及碧桂园服务（高弹性标的）。

关键信息

1. 政策支持

• 三箭齐发：11月政策出台，包括：
  • 银行提供意向性融资支持（“第一支箭”）。
  • 推广民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）。
  • 证监会优化房企股权融资政策（“第三支箭”）。
• 房地产纾困基金：多地政府联合地方AMC、国企成立房地产纾困基金，缓解房企资金紧张。
• 政策性银行专项借款：启动初期规模2000亿的专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

2. 行业表现

• 恒生物业指数：11月1日至11月30日涨幅达81.71%，在恒生综合行业板块中排名第一。
• 港股物业PE：由9.03倍回升至14.29倍，近一年均值为15.76倍，行业估值呈现波动态势。
• A股物业表现：招商积余在沪（深）股通中持股，持股市值为1.64亿元，持股数量较上周上涨6.59%。

3. 企业动态

• 合景悠活：与阿尔华在广州成立悠活盛智物业，注册资本100万元。
• 碧桂园服务：推出自营家装品牌“凤凰家装”，首家线下实体店于长沙启幕。
• 鲁商服务：董事长由包松变更为王忠武。
• 招商积余：3.93亿股非公开发行限售股将于12月5日上市流通。
• 雅生活服务：梁宏增持811.525万股，持股比例升至6.14%。

4. 行业动态

• 北京市城市更新条例：将于2023年3月1日起实施，老旧小区加装电梯需业主表决确定。
• 北京市物业管理条例：实施两年多，物业服务覆盖率增至96%，党建引领物业管理体系基本建立。
• 第二批“治理类”小区：治理工作有序开展，切实回应群众诉求。

数据追踪

• 港股通持股变化：

  • 增幅最大的为世茂服务（5.43%）。
  • 降幅最大的为建发物业（11.67%）。
  • 持股比例最高为保利物业（63.24%）。
  • 持股数量最多为融创服务（5.38亿股）。

• A股物业表现：

  • 招商积余在沪（深）股通中持股，持股市值1.64亿元，持股数量较上周上涨6.59%。

风险提示

• 房企资金链紧张可能拖累物企发展。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
• 外拓增速不及预期可能影响行业增长。

评级

• 行业评级：增持。
• 分析师：曹旭特，SAC执业证书编号：S1660519040001。
• 市场基准指数：沪深300指数。