20231008-申港证券-物业管理行业研究周报_物企持续分化_关联方影响尚在_12页_1mb

物业管理行业研究周报摘要
本周报告分析显示，物业管理行业企业（物企）持续分化，主要体现在营收、盈利和增长率上。央企和国企表现出较强增长，而民营物企相对疲软。行业整体业绩增速在2023年上半年略有放缓，主要受缺乏大规模并购影响。

业绩分化现状

• 营收方面，60家披露中期业绩的物企总体营收达13428.5亿元，按营收规模加权平均增速为10.6%，但2023年增速弱于2022年同期。央企营收均值57.7亿元，同比增长2.32%；地方国企营收均值2.57亿元，同比增长0.16%；民营物企营收均值17.9亿元，同比增速3.2%，民营物企在营收和增速上均低于国央企。
• 盈利方面，平均毛利率和净利率同比大幅下降：23年上半年平均毛利率24.94%，较去年下降2.13个百分点；平均归母净利率0.86%，较去年下降3.02个百分点。毛利增速5.1%，归母净利润增速10.7%，部分企业因关联方减值拖累业绩，预计减值影响将随行业出清和并购理性化而边际减弱。

关联方影响与风险

• 关联方问题导致的减值是主要风险因素，如建业新生活等公司减值损失较高。预计未来随着关联房企出清，物企盈利有望恢复。
• 全球房地产下行持续冲击企业业绩，可能导致短期下滑。

市场表现

• 本周恒生物业板块下跌17.8%，跑赢恒生综合指数。个股波动大，如朗诗绿色生活上涨698%，融信服务下跌248%。近期行业估值呈现下降趋势，PE(TTM)降至16.2倍。

投资策略

• 推荐关注头部物企，如央企背景的华润万象生活（物管商管并行）、受母公司拖累小的保利物业、招商积余。高弹性标的包括碧桂园服务，独立发展能力强的金科服务。中小物企可关注母公司发展迅速的企业，如建发物业、滨江服务、越秀服务。
• 综合估值性价比较高，建议增持。

风险提示

• 地产周期性业务下行、外拓不及预期、关联方应收账款坏账风险等。

行业动态

• 住房城乡建设部公布老旧小区改造进展，惠及居民数千万，相关政策推动物业管理需求增加。多地如江苏、黑龙江、北京等地加强物业行业培训和监管，促进行业高质量发展。动态显示兴业物联等企业积极合作，提升服务整合。