房地产行业（物业服务）2024年度投资策略：轻舟即过万重山，物管配置正当时-20231106-光大证券-54页_1mb

轻舟即过万重山，物管配置正当时 —— 房地产行业（物业服务）2024年度投资策略总结

核心内容

政策支持延续，促进行业高质量发展

• 2023年以来，中央持续支持物业行业，聚焦于家政服务、家居消费、完整社区建设及养老服务等领域。
• 人民日报推出“关注小区物业服务”系列报道，强调提升物业服务标准和质量。
• 地方政府积极落实政策，支持物业参与旧改与社区养老，并出台服务标准和规范性文件。

行业基本面修复，具备业绩弹性

• 2022年部分民企受母公司影响，归母净利润同比增速大幅下降，但23H1开始触底回升。
• 基础物管稳健增长，社区及非业主增值业务有所修复。
• 截至2022年末，上市物管公司在管面积达61亿平，市场份额约16%。
• 行业集中度提升，强者恒强趋势明显，预计2024年头部企业归母净利润增速为15%。

资本市场表现疲弱，估值偏离基本面

• 2023年初至10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板块仍处于深度调整。
• 物管指数回调至历史低位，估值偏离基本面，存在修复空间。
• 参考海外综合后勤服务公司的稳态估值，国内物管公司具备估值修复潜力。

风险因子即将出清，配置时机成熟

• 美联储加息进入末期，港股估值压制因素缓解。
• 房地产市场有望筑底回暖，2024年物管板块环境将有所好转。
• 物管行业具备轻资产、低杠杆、高效率运营优势，可穿越经济周期，基本面稳健。

主要观点

投资建议关注三条主线

1. “估值修复”：关注房地产流动性回暖及民营房企信用风险出清带来的估值修复机会，推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。
2. “均衡发展”：看好独立发展能力强、项目质量高、运营能力强的公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。
3. “稳健国企”：国企物管具备低风险及稳定现金流，推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。

关键信息

行业数据

• 在管面积：截至2022年末，上市物管公司在管面积达61亿平，市场份额约16%。
• 营收与利润：2023H1重点公司营收增速为11%，其中国企为23%，民企为6%；归母净利润增速触底回升，国企为28.3%，民企为15.6%。
• 现金流：2019-2021年，重点公司经营性现金流/净利润覆盖倍数分别为149%、158%、147%；2022年因贸易应收款积累降至87%。
• 分红比例：重点公司分红比例稳定，部分公司如建发物业、越秀服务、华润万象生活分红比例超过40%。

资本市场表现

• 2023年初至10月31日，重点公司平均涨跌幅为-36.5%，板块处于深度调整。
• PE-ttm：多数公司PE-ttm位于历史中位数下方，极小值附近。
• PEG：2023年重点公司PEG均低于1，显示估值偏离基本面，具备修复空间。

风险提示

• 人工成本快速提升风险
• 第三方外拓竞争风险
• 增值服务拓展风险
• 关联方依赖风险
• 外包业务质量风险

行业趋势

物管科技赋能

• 科技赋能有助于增收降本，提升长期竞争力，是应对人工成本挤压的重要手段。

头部企业定位

• 头部物业服务企业有望承担城市综合管理运营平台功能，成为城市“大管家”。

海外对标

• 爱玛客（ARMK.N）：专注于非住宅业态，内生增长稳健，自由现金流充沛，PE-ttm平均为25倍。
• 索迪斯（SW.PA）：综合后勤服务巨头，尽管业绩增速不亮眼，但长期可持续增长模式受认可，PE-ttm平均为21倍。
• FirstService（FSV.O）：北美住宅物管龙头，增值服务占比高（超过50%），客户保留率高（约95%），PE估值稳定。

总结

2024年，物业服务行业在政策支持、基本面修复、估值回调及风险因子出清的多重背景下，具备良好的投资配置机会。建议投资者关注“估值修复”、“均衡发展”、“稳健国企”三大主线，把握行业复苏与增长机遇。同时，科技赋能、独立发展及多元化业务布局将成为行业长期增长的重要驱动力。