20220913-浙商证券-物业管理行业2022H1中报综述_中期业绩承压_H2关注三条投资主线_38页_2mb

中期业绩承压，H2关注三条投资主线

核心内容概览

2022年上半年，物业管理行业整体呈现营收和利润增速放缓、毛利率承压、应收账款增长等现象。但随着房地产政策逐步放松及疫情缓解，行业基本面有望改善，估值压力有望逐步释放。

主要观点

• 管理规模增长趋缓：17家样本物企管理面积同比增长34.1%，合约面积同比增长28.5%，增速较2021年有所收窄。
• 独立第三方业务占比提升：独立第三方在管面积占比均值达60.3%，较2021年提升约10个百分点，显示物企独立性增强。
• 管理效率提升：人均管理面积稳步提升，其中合景悠活提升幅度最大，达269%；金科服务人均管理面积达2.0万平，管理效率较高。
• 中期业绩承压：整体营收同比增速为36.4%，归母净利润同比增速为10.4%，毛利率下降至24.5%，非业主增值服务毛利率下滑最为明显。
• 应收账款快速增长：应收账款规模达407亿元，同比增长55.1%，占营收比值上升至55.1%，对现金流形成压力。
• H2投资主线清晰：重点推荐三条主线：1）央国企物管公司；2）具备困境反转逻辑的优质民企；3）消费回暖带动商管公司经营修复。

关键信息

经营情况

• 管理规模：2022H1在管面积41.92亿平，合约面积54.20亿平，同比增长分别为34.1%和28.5%。
• 合约在管比：1.50，管理规模增长潜力仍存。
• 独立第三方占比：均值60.3%，其中旭辉永升服务、雅生活服务和合景悠活独立第三方占比超80%。
• 管理效率：人均管理面积均值约0.9万平，较2020年提升34.4%；合景悠活人均管理面积提升269%，金科服务达2.0万平。

财务分析

• 营收增速：17家样本物企营收同比增速36.4%，较2021H1收窄16.7个百分点。
• 毛利率：整体毛利率24.5%，较2021年下降2.7个百分点；非业主增值服务毛利率下降最明显。
• 销管费用率：整体销管费用率8.4%，较2021年下降0.1个百分点，部分公司如滨江服务、中海物业和招商积余费用管控效率较高。
• 归母净利润：整体归母净利润同比增速10.4%，低于营收增速，其中金茂服务归母净利润同比增速达93.3%，招商积余达50.7%。
• 货币资金：17家样本物企货币资金659亿元，同比-20.4%，由正转负。
• 应收账款：规模达407亿元，同比增长55.1%，占营收比值达55.1%，部分公司如金科服务、合景悠活应收账款占比增长较快。

投资建议

1. 央国企物管公司：发展稳健，关联方为高信用房企，估值溢价明显，重点推荐：A-招商积余；H-保利物业、中海物业；建议关注万物云。
2. 优质民企：具备困境反转逻辑，物管业务独立性增强，估值极具性价比，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务。
3. 商管公司：随着疫情控制和促消费政策，消费有望回暖，重点推荐：华润万象生活；建议关注龙湖智创生活。

风险提示

• 房地产政策放松速度及力度不及预期；
• 外拓市场竞争加剧；
• 收并购激进可能引发商誉减值风险；
• 经济下行影响居民可支配收入及消费；
• 商管公司收入受消费疲软影响。

估值与投资评级

• 当前物业板块估值处于历史低位，动态PE低于8x；
• 投资评级以行业指数相对于沪深300指数涨跌幅为标准，分为看好、中性、看淡三类；
• 本报告仅为参考，不构成投资建议，投资者应独立评估。

样本物企总览

• 17家样本物企市值合计2736亿港元，占A+H股上市物企总市值约75%；
• 各公司营收、毛利率、归母净利润等核心数据如下（单位：百万元）：

估值和投资建议

• 估值：当前PE估值处于历史低位，部分公司如滨江服务、招商积余PE-TTM分别为13.8倍、24.5倍，估值较合理。
• 推荐主线：
  • 央国企：招商积余、保利物业、中海物业；
  • 优质民企：碧桂园服务、旭辉永升服务；
  • 商管公司：华润万象生活、龙湖智创生活。

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