物业管理行业跟踪报告-行业低速增长-盈利能力有望筑底企稳-万联证券_14页_1mb

房地产行业低速增长背景下，物业管理公司正加速调整业务结构以应对挑战。2023年上半年，12家主流物管企业合约规模达6233亿平方米（同比增32%），在管规模达4105亿平方米（同比增58%），合约规模/在管规模比值降至1.52，较年初下降0.04。非住宅管理面积占比提升至40.35%，但企业间分化显著，部分公司如保利物业、雅生活服务非住宅占比超50%，而绿城服务、金科服务等则低于20%。第三方拓展占比平均64%，较去年末持平，但增速放缓显示行业外拓趋于谨慎。

行业面临双重风险：商誉减值与信用风险同步上升。2023年H1样本企业商誉减值规模同比缩减，但金科服务、合景悠活等仍存在历史并购形成的商誉减值压力。应收账款规模同比增长16%，占2022年营收比重达48%（同比上升6.6个百分点），反映回款压力持续。盈利能力方面，17家样本企业平均综合毛利率22.81%（同比微升0.62个百分点），但净利率同比小幅下降0.4个百分点至9.39%。尽管营收增速降至8.45%（2022年为12.44%），但部分企业如融创服务、中海物业实现净利润扭亏为盈。

社区增值服务受地产下行影响承压，10家样本企业同比增速仅0.67%。而非业主增值服务则大幅收缩，同比降幅达20.03%。费用率整体下行趋势明显，期间费用率降至9.12%（同比降0.55个百分点），销售、财务及管理费用率均有所优化。值得关注的是，优质头部企业如华润万象生活、碧桂园服务、保利物业等在规模扩张、毛利率提升等方面表现相对稳健，而建业新生活、卓越商企服务等则面临显著增长压力。短期内政策宽松或推动估值修复，但需警惕信用风险与商誉减值风险，建议优先关注具备较强抗风险能力的龙头企业。