20221030-申港证券-物业管理行业研究周报_物业估值进入历史低位_13页_1mb

物业估值进入历史低位及行业分析总结

核心内容概述

物业服务行业估值在2022年10月28日降至历史低位，市盈率（TTM）为8.17倍，较2021年同期下降明显。行业整体面临地产债务危机带来的冲击，尤其是民营物业企业。政策端和市场端的变化对行业估值和未来发展产生深远影响，同时部分企业通过业务调整和合作拓展寻求新的增长路径。

主要观点

• 估值回调显著：物业服务板块整体估值大幅回落，部分企业如碧桂园服务、中海物业等市盈率降至历史低位。
• 估值分化明显：民企与央国企在估值回调幅度上存在显著差异，民企受地产债务危机影响更大。
• 住宅物业估值回落更严重：以住宅物业为主的物企因物业费水平低、提价空间有限，估值回落幅度大于商业物业为主的公司。
• 政策利好显现：国家层面出台多项政策推动物业管理行业标准化与规范化，助力行业长期发展。
• 投资策略建议：行业已进入底部，建议关注具有央企背景、独立扩张能力强的物企。

关键信息

1. 物业板块市盈率情况

• 截至2022年10月28日，A+H股61家物业服务企业市盈率（TTM）为8.17倍，较2021年同期24.74倍大幅回落。
• 行业平均市盈率（TTM）为8.6倍，港股物业板块市盈率（TTM）为8.18倍。

2. 估值回调对比

• 民企与央国企分化：民企物企估值回调幅度大于央国企，如碧桂园服务市盈率从84.78倍降至4.73倍，降幅达94.41%。
• 物企与关联房企对比：物企估值普遍高于房企，但因“反哺”地产模式暴露，抗周期性减弱，估值下跌幅度更大。
• 中海物业案例：中海物业市盈率从56.88倍降至15.19倍，降幅达73.3%。

3. 住宅与商业物业对比

• 住宅物业费较低，提价难度大，导致以住宅为主的物企估值回落更严重。
• 商业物业费较高，利润空间大，因此以商业为主的物企估值回落幅度较小。

4. 资金及交易情况

• 沪（深）股通：仅招商积余有持股，持股数量较上周减少10.58%，持股市值为1.28亿元。
• 港股通：共18家物企被纳入港股通持股范围，雅生活服务持股增幅最大（8.24%），华润万象生活持股降幅最大（-3.4%）。
• 持股比例：保利物业持股比例最高，为66.66%；融创服务持股数量最多，为5.12亿股。

5. 投资策略建议

• 建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的企业，如华润万象生活。
• 关注受母公司拖累风险较小的企业，如保利物业、招商积余。
• 关注独立发展能力高的全国性物企，如绿城服务。

6. 行业动态

3.1 政策发布

• 北京市碳达峰实施方案：推动物业管理行业标准化建设，助力城市治理和智慧城市建设。
• 《首都标准化发展纲要2035》：明确提出完善物业服务标准，推动品牌化建设。
• 安徽省修订物业专项维修资金管理办法：明确首期维修资金交存比例为5%-8%，并规定不得从维修资金中列支的费用类型。

3.2 公司动态

• 远洋亿家收购天津熙合供应链：远洋资本和正乾置业将100%股权转让给远洋亿家物业服务，公司业务拓展进一步加强。
• 新城悦服务重续框架协议：与控股股东关联公司签订2023年服务框架协议，服务内容涵盖多种物业相关业务。
• 德商产投收购成都天府新区停车位：以1560万元收购320个停车位，用于提升商业物业服务质量。
• 新大正联合宁享商务成立南京新物业公司：新设公司注册资本500万元，经营范围包括物业管理等。

风险提示

• 房企资金链紧张：可能对物企造成连带影响。
• 关联方应收账款及其他应收款坏账风险：需警惕因房企问题引发的坏账风险。
• 外拓增速不及预期：影响企业增长潜力和盈利能力。

行业评级

• 评级：增持
• 行业评级标准：报告日后6个月内，相对强于市场基准指数收益率5%以上。
• 市场基准指数：沪深300指数。

总结

当前物业服务行业估值已进入历史低位，但政策支持和行业发展趋势显示未来有望修复。建议投资者关注具备央企背景、独立扩张能力强的企业，同时警惕房企资金链紧张带来的风险。