20221119-浙商证券-物业管理_物业投资的逻辑_空间和标的选择_25页_1mb

物业投资的逻辑、空间和标的选择总结

核心内容

物业投资是基于物业管理服务和增值服务的业务模式，具备较强的抗经济周期属性。物业公司通过管理已签约的小区和非住宅项目，获取稳定的管理费收入。随着行业的发展，物业公司的成长主要来源于在管面积的扩大，包括关联房企竣工交付和第三方项目拓展。此外，增值服务成为新的增长点，尤其是社区零售、美居、房地产经纪业务等高频次服务。

主要观点

• 业务模式本质：物业公司为已签约管理的小区提供基础管理服务和增值服务，通过提升服务品质和拓展区域来实现收入增长。
• 行业特点：行业呈现马太效应，市场份额向头部企业集中。头部企业不仅在规模上占据优势，还在盈利能力、收入增速等方面表现更优。
• 估值逻辑：物业板块在2020年因疫情而受到关注，但在2021-2022年受地产板块影响出现估值回调。AH股物业板块估值存在明显分化，央国企公司估值相对较高，民企公司则相对较低。
• 投资建议：在地产基本面企稳、民企违约风险解除后，重点推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。以稳健为主，可关注中海物业、保利物业和绿城服务，分享其稳定收入和利润增长。

关键信息

估值走势

• 2020年物业板块迎来估值提升，主要由于疫情带来的社区服务需求增长及竣工交付面积增加。
• 2021年恒大债务违约后，物业板块整体估值下挫，受母公司房企销售下降和信用风险影响。
• 2022年物业板块估值整体回调，但部分公司如中海物业和保利物业PE估值相对稳定。

增值服务

• 增值服务具有高频次、高毛利的特性，是未来增长的重要方向。
• 住宅物业的增值服务毛利率普遍高于整体水平，非住宅物业因收费高、管理难度低，也是提升盈利能力的关键。

行业趋势

• 行业进入第二阶段，外拓高利润项目逐渐减少，需依赖增值服务和非住宅业务。
• 第三阶段，随着规模扩大，数字化转型和成本控制将成为提升利润率的关键。

估值分化

• AH股物业板块估值分化明显，央国企公司PEG高于民企公司。
• A股央国企物业公司PEG普遍高于2倍，而民企公司PEG在1倍左右。

投资建议

• 短期推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务，因其估值修复空间较大。
• 稳健推荐：中海物业、保利物业、绿城服务，因其稳定的收入和利润增长。

风险提示

1. 房地产政策放松速度及力度不及预期，可能导致基本面修复不及预期，影响物业板块估值。
2. 外拓市场竞争加剧，可能影响外拓进度。
3. 收并购激进可能带来商誉减值风险。

行业评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数上涨10%以上。
• 中性：行业指数相对于沪深300指数波动在-10%至+10%之间。
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数下跌10%以下。

数据分析

• 规模增长潜力：通过合约/在管比值和第三方在管面积占比衡量。
• 业务独立性：第三方合约和在管面积占比越高，独立性越强。
• 盈利能力稳定性：通过毛利率和净利润率变化衡量。
• 现金充裕程度：通过货币资金衡量。
• 关联公司安全情况：关注关联公司是否违约或展期。

投资价值打分体系

法律声明

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