2024-01-08-城市测量师行-房地产市场监测_上海存量住宅整租市场（2023年12月）_10页_1mb

上海存量住宅整租市场（2023年12月）分析与总结

市场概况

上海存量住宅整租市场在2023年12月呈现以下关键特点：

主要变化

1. 供应增加：9月起进入淡季，二手房市场复苏缓慢，房东为等待更好出售机会或应对工作变动，将房源转为出租，推动租赁房源供应量增长。同时，“售转租”现象增多。

2. 价格下行：租金水平在近半年持续下降，成交均价同比下降，中心城区（如虹口、黄浦、徐汇、静安等）累计降幅达10%-20%，而外围区域降幅普遍控制在5%以内。

3. 房龄结构变化：30年以上老房源供应和成交占比明显增加，且成交占比高于供应占比，房龄30年以上的房源受预算有限刚需租客群体的欢迎。

4. 户型需求变化：所有户型成交量都有所下降，其中大户型需求明显减少。大户型需求下降主要受到“陪读房”租赁周期结束及企业减少高级管理人员派驻的影响。

存在问题

主要包括房源供应增长带来市场竞争加剧及租赁需求疲软。尽管“售转租”情况增多及大量保障性租赁房源入市影响了租赁市场，但年底新增租赁客群有限，致使供大于求的压力进一步加大。

典型案例分析

1. 田林板块：具有产业集聚、优质教育资源及便利交通的特点，区域内交通便利性对租金表现影响不大，租金总体稳定但略有下降。

2. 案例聚焦：具体分析了田林十二村与宜山路701弄两个小区，普通装修两房租金基本稳定在5600-6500元/月，租金近半年下降100-200元/月。装修情况对租金影响显著，装修良好房源租金高于普通装修。

结论与展望

上海住宅租赁市场近两个月整体热度呈下降趋势，预计明年一季度将延续稳中微降的态势，总体仍将处于供大于求状态。市场参与者需关注宏观经济形势下的政策影响及租赁结构变化。