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上海存量住宅整租市场分析总结 (2023年10月)

一、 整租市场运行情况

1. 核心情况：中心城区结构性上涨，远郊区域持续下滑。
   • 通策市传统淡季叠加政策落地，市场分化增加。
   • “转租为售”加剧，中小户型供应激增，租金普降。
   • 大户型成交表现较好，价格支撑稳定。
   • 成交与挂牌数据分化明显，满意度结构性上扬。
   • 新房及次新房租赁意愿持续增长。
2. 区域与户型表现：。
   • 中央徐汇、长宁、黄浦出现成交均价结构性上涨。
   • 杨行板块租金连续半年下降。
   • 大户型房源总体供给平稳，成交量短期增长显著。
3. 经济周期影响：宏观经济复苏缓慢影响租赁需求。
   • 毕业季租赁订单减少，市场复苏信心不足。

二、 典型案例分析

1. 杨行板块
   • 特点：地理位置连接北部郊区，租金基数偏低。
   • 租金结构：体系化房源中，公寓小区租金偏高，经济性房型较低。
   • 居住品质：房龄普遍较新，房源维持中端水平。
2. 天馨花园小区
   • 优势：能直通轨交，交通便利。
   • 缺点：配套设施相对缺失。
   • 租金：整套5000-5500元，公寓为准高价位。
   • 附近小区价位：同类楼盘租金在5000-5600元之间。
3. 杨泰二村小区
   • 特征：老旧公租房，设施陈旧，靶向性针对本地长者。
   • 租金：相对拉低，主打4000元以下，性价比较突出。
   • 环境：但受困于陈旧装修和交通不便。
   • 成本效益：是远郊或低端租赁需求的性价比较高的选项。
4. 万业紫辰苑小区
   • 优势：开发时间较新，社区绿化好，生活氛围欣欣向荣。
   • 弱点：交通仍为瓶颈，轨道交通路线距离长。
   • 租金：介于均价区间，4000元左右。
   • 价格参考：周边同类小区租金4100-5100元。

三、 市场未来展望

• 上海整体市场呈现冷热不均，中央区域降温不显著，远郊持续承压。
• 一线人才流量未结束，但经济下行为租赁市场复苏定调。
• 预计年底上海存量住宅整租市场交易将保持稳中有降。

源：城市测量师行

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