20220802-城市测量师行-上海存量住宅租赁市场_复工+毕业季_二季度末上海租房市场热度上升_好房源价格涨幅明显_14页_2mb

上海存量住宅租赁市场总结

核心内容

2022年7月，上海存量住宅租赁市场在疫情后逐渐回暖，二季度末市场热度上升，好房源价格涨幅明显。城市测量师行自2018年7月起发布《上海市住宅物业租金》报告，从环线、区域和户型三个方面立体展示市场情况，为政府、企业和消费者提供数据支持。

主要观点

• 租金水平整体上升：2022年7月，上海住宅物业平均租金为7002元/月，较去年同期增加632元/月，增幅较上季度略有放缓。
• 环线租金差异：郊环外租金变化不大，其余各环线租金由内至外涨幅逐步扩大，中外环和外郊环的3房租金涨幅超过3%。
• 区域租金表现：闵行区近三月累计涨幅超过4%，远超其他区；金山和崇明区表现不佳，租金小幅下跌。
• 户型租金变化：1房租金涨幅相对缓和，2、3房涨幅较快，逐渐逼近1房租金水平。
• 中端公寓表现突出：中端公寓租金已经超过售后公房，成为各档次租金中的第一；超高端公寓租金涨幅较大，与其他档次租金差距缩小。
• 租赁市场供需变化：二季度租赁成交表现较弱，仅为去年同期的40%，但6月因复工、毕业季等因素，量价增幅明显。
• 房龄与面积影响：房龄在11-20年的房源仍是挂牌和成交的主力，而10年以下房源供不应求，差距扩大；大户型需求上升，挂牌和成交占比增加。
• 租金段分布：3K-6K租金段仍是市场的绝对主力，但占比下降；6K以上租金段房源挂牌和成交占比上升，尤其是20K以上租金段房源增长明显。
• 租售比：全市热门租赁小区平均租售比为1.45%，其中一房租售比相对较高，达1.56%。

关键信息

各区租金变化情况

• 闵行区：近三月累计涨幅超过4%，远郊区域中涨幅相对较小。
• 嘉定、松江、虹口、浦东等区：季度涨幅在2%以上。
• 金山和崇明区：租金表现不佳，小幅下跌。
• 近一年租金变化：闵行区租金上涨较快，但与传统市中心区域相比仍处于中游；有五成行政区月租金较去年同期增长超过500元/月。

各板块租金水平

• 全市121个板块：15%的板块较去年同期提升1千元以上，数量较上一季度明显减少；46%的板块租金累计提升在500元以内。
• 崇明区：仍有2个板块月平均租金低于去年同期。

热门租赁小区租金与租售比

• 一房主力小区：平均租金为5722元/月，租售比为1.56%；部分小区如轨学士林华苑、轨学平和里等租金较高，但租售比相对较低。
• 三房主力小区：平均租金为15500元/月，租售比为1.43%；部分高端小区如轨学华丽家族古北花园、轨学中鹰黑森林等租金较高，但租售比也相对较低。

租售比分析

• 租售比：全市热门租赁小区平均租售比为1.45%，其中一房租售比相对较高，达到1.56%。
• 房龄影响：一房租售比相对较高，但房龄普遍较老，平均为26.6年。
• 公共交通因素：热门租赁小区中，65%的小区具有轨交优势，成为租房考虑的重要因素。

总结

综上所述，上海存量住宅租赁市场在2022年二季度末呈现出一定的回暖趋势，租金价格稳步上升，尤其在中端和超高端公寓中表现突出。市场需求有所释放，但整体成交表现仍较弱。房龄和面积对租金影响显著，中端和大户型房源更受欢迎。热门租赁小区的租售比普遍较低，但一房租售比相对较高，成为市场关注的焦点。公共交通便捷度依然是租房时的重要考虑因素。