2024-03-06-城市测量师行-房地产业市场监测_上海存量住宅整租市场（2024年2月）_7页_1mb

上海存量住宅整租市场分析（2024年2月）

核心内容概述

本报告由城市测量师行发布，分析了2024年2月上海存量住宅整租市场的运行情况、典型案例及未来趋势。数据来源为城市资管服务云平台，旨在为政府、企业及消费者提供及时、客观的市场信息。

01 整租市场运行情况

挂牌均价回落

• 挂牌量创历史新高：2024年1月，上海整租房源挂牌量接近5.6万套，为2020年以来最高。
• 挂牌均价回落：受市场房源量增加及房东对空置的担忧影响，挂牌均价时隔三年重新回到8000元/月以下。

成交量小幅下降，价格稳定

• 成交量小幅下滑：春节前为传统淡季，但因租金可谈空间较大，换租需求依然旺盛。近两个月成交量略有减少，但下降幅度有限。
• 成交均价保持稳定：尽管挂牌价下降，但部分客户转向通勤时间短、居住品质高的房源，整体成交均价未明显变化。

房龄结构变化

• 次新房占比下降：房龄为11-20年的次新房挂牌和成交量占比均从去年同期的32%降至30%。
• 老房挂牌占比上升，成交占比下降：房龄超过30年的房源挂牌占比提升，但成交占比下降，低品质房源需求减少。

房型热度分化

• 小户型热度降低：1房户型挂牌量微增，但成交量下降明显；2房及以上户型挂牌与成交量变化不大。
• 中小户型仍是主力：1、2房户型的成交占比均高于挂牌占比，尤其是2房户型，市场需求持续增加，成交与挂牌差距扩大。

02 典型案例分析：大场板块

地理位置与交通情况

• 大场板块：位于上海北部，是宝山区距离市区较近的板块之一，大部分位于中外环之间。
• 轨道交通覆盖：板块内有7号线和15号线，覆盖大部分住宅小区。

租金趋势

• 租金下跌：近半年，大场板块住宅小区整租租金下跌约6%。

典型小区：乾溪新村

• 小区概况：1994年竣工，售后公房，共189个楼栋，周边配套设施齐全。
• 房源对比：
  • 案例1：位于西部，距场中路地铁站约15分钟步行，挂牌租金4200元/月。
  • 案例2：位于东部，距地铁站少于10分钟步行，挂牌租金4600元/月。
  • 两套房源在户型、面积、楼层等方面基本一致，仅因通勤时间差异，租金高出约400元/月。

市场现象

• 轨交稀缺性影响价格：尽管多数小区被轨道交通覆盖，但距离站点较近的房源稀缺，租金比同类房源高出5%-10%。
• 租客需求导向：租住在大场板块的客群主要通勤至普陀、静安等区域，对“近轨交”房源有较强需求。

03 总结与展望

市场表现

• 年初成交良好：受提前换租群体影响，年初租赁市场表现较好，未出现明显下滑。
• 节后市场预期升温：随着春节假期结束，市场预计将迎来回暖，尤其是2房户型及品质较好的小区。

价格趋势

• 结构性上涨可能：整体租金价格可能呈现结构性上涨，但受经济形势和就业压力影响，大部分存量住宅租金短期内以稳定为主。
• 保租房影响显著：有稳定租赁关系及补贴优惠的“保租房”对市场起到一定稳定作用。

免责声明

• 本报告信息截至2024年2月29日，来源于可靠渠道，但未进行独立核实。
• 本报告仅供参考，不构成房产、证券或其他产品的交易依据。
• 使用本报告信息导致的任何损失，城市测量师行不承担责任。

联系信息

• 主办单位：城市测量师行——上海城市房地产估价有限公司
• 编辑部地址：上海市北京西路1号新金桥广场11、15-18F
• 邮编：200003
• 网址：www.surea.com
• 电话：+86 21 63589988
• 邮箱：surea@surea.com

关注方式

• 长按识别下方二维码，关注城市测量师行公众号。
• 也可通过企业微信联系客服，获取更多市场信息与咨询。