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存量市场：租赁住宅、长租公寓市场总结

核心内容概述

2020年，我国重点一、二线城市房地产市场逐步迈入存量时代，租赁住房市场在“租购并举”政策背景下迎来快速发展。受疫情影响，年初市场一度陷入停滞，但随着政策支持和市场需求复苏，全年租赁住房市场呈现活跃态势。本文从租赁住房市场和长租公寓市场两个方面，对2020年市场运行情况、政策支持及行业挑战进行了全面分析。

主要观点与关键信息

一、租赁住房市场政策支持加强

1. 政策导向更具体
   2020年，各地租赁住房政策更加注重实际操作，如增加市场供给、规范市场秩序、支持养老地产等。

2. 上海政策亮点

   • 3月出台《关于做好疫情防控期间住房租赁有关工作的意见》，保障市场各方权益。
   • 12月出台《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，强调规范市场秩序。
   • 年中出台养老地产相关政策，推动长租公寓与养老需求结合。

3. 全国重点城市政策汇总

   • 深圳：允许商业和办公用房改建为租赁住房。
   • 广州：开展政策性租赁住房试点，租金为同地段社会房源的50%-70%。
   • 成都、长沙、武汉、东莞、重庆、合肥、北京、西安：均出台相关措施，鼓励存量物业转型为租赁住房，提供资金补贴或专项资金支持。

二、全市租赁住房市场运行情况

1. 交易行情

• 挂牌量波动明显
  2020年1-2月因疫情及春节影响，挂牌量低迷；3-7月因需求释放，挂牌量大幅上升；8月后逐渐回落，年底挂牌量低于3万套。

• 租金走势平稳
  全年租金涨幅约2.6%，年底租金较年初上涨约210元/月。但挂牌租金与成交租金出现背离，主要因中小户型房源被大量去化。

• 热门板块分布
  挂牌与成交前十板块高度重合，8个板块同时上榜。主要集中在传统成熟居住型区域，如陆家嘴滨江、花木、徐家汇等，这些区域生活配套完善，吸引大量通勤族。

• 房龄与面积分布

  • 房龄超过20年的房源是租赁市场的主力，占比约50%。
  • 套均面积90平方米以下的房源占主导，挂牌占比69%，成交占比73%。
  • 中低端租金房源（3,000-5,000元/月）租赁成交占比更高，显示市场需求偏向经济型租赁。

三、长租公寓市场面临行业阵痛

1. 行业问题凸显

• “爆雷”事件频发
  2020年多个长租公寓品牌出现资金链断裂、跑路、破产等问题，如蛋壳公寓、青客公寓、自如等。

• 行业模式风险
  “高进低出、长收短付”等模式在疫情期间暴露问题，导致企业难以维持运营，引发租客与房东合同纠纷。

2. 行业模式分类与问题

• 集中式与分散式
  集中式长租公寓更稳定，但受限于土地供应。分散式主要由中介系平台运营，但因扩张过快、融资渠道单一等问题，容易出现资金链断裂。

• 融资难题

  • P2P及风险投资基本退出。
  • 国有大行贷款偏向有国资背景企业，对民企限制较多。
  • 险资入场受限，仅平安集团、中再资本有动作。
  • 新型金融产品如公募REITs或成为未来融资突破口。

四、行业纾困与未来发展

1. 供应端优化

• 土地供给调整
  利用集体土地建设租赁住房成为趋势，2020年《土地管理法》修订为集体土地入市提供政策支持。

• 北京试点成果显著
  北京在“十三五”期间已开工44个项目，约5.75万套房源，计划2021年新增1万套集体土地租赁住房，5,000套投放市场。

• 存量物业改造
  多个城市推动商业、办公、工业厂房等非住宅物业转型为租赁住房，但面临审批标准不统一、土地使用期限限制等问题。

2. 资金端支持

• 融资渠道拓宽
  未来以公募REITs为核心的金融产品或成解决融资难题的关键。

• 政策引导与监管
  政府需加强政策引导，同步推进资金扶持、税收优惠、统一监管平台等配套措施，以提升市场稳定性。

五、总结

2020年，租赁住房市场在政策支持下逐步复苏，但长租公寓行业因运营模式风险、融资困难等问题陷入阵痛。随着土地政策调整、存量物业改造推进、新型金融工具的引入，未来租赁住房市场有望实现更规范、可持续的发展。政府在稳定市场供应和资金渠道方面需发挥更大作用，以推动租赁住房市场从“量”向“质”转变。