保利地产2018年半年报分析总结
核心内容概述
保利地产2018年上半年业绩符合市场预期，销售规模持续扩大，融资优势显著，公司维持“买入”评级。以下为文档中的核心内容、主要观点和关键信息的详细总结。
主要观点
- 业绩表现稳健：2018年上半年，公司营业收入同比增长9.28%，归母净利润同比增长15.13%，利润增速高于收入增速，主要得益于房地产结算毛利率提升5.63个百分点至35.27%，综合毛利率提升4.59个百分点至35.39%，净利率提升2.49个百分点至15.64%。
- 销售高增：上半年累计销售金额达2153.12亿元，同比增长46.9%；销售均价14809元/平米，同比增长6.5%。销售区域仍以一二线城市和核心城市群为主，其中一二线城市占比近78%，珠三角和长三角分别占31%和20%。
- 投资积极，土地储备充足：公司上半年新增项目69个，新增容积率面积1510万平米，总成本达1072亿元，同比增长71.52%。公司通过招拍挂、并购、合作等多种方式获取项目，一二线城市拿地金额和面积占比分别为68%和50%。截至2018年上半年，公司待开发面积达8950万平方米，其中一二线城市占61%，核心城市群占46%。
- 杠杆略有回升，融资成本低：净负债率提升至93.26%，较2017年末上升6.81个百分点。公司销售回笼达1698亿元，回笼率为78.9%。融资方面，公司综合融资成本保持低位，新增有息负债综合成本为5.09%，全部有息负债综合成本为4.86%，显著优于行业平均水平。
- 投资建议：基于公司积极的投资策略、充足的土储资源及央企背景带来的竞争优势，预计2018-2020年EPS分别为1.71、2.15、2.69元，对应PE分别为6.70、5.33、4.27倍，维持“买入”评级。
关键信息
财务数据概览
| 指标 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 营业收入（百万元） |
146,306 |
193,197 |
243,661 |
306,622 |
| 同比增长率(%) |
-5.5% |
32.1% |
26.1% |
25.8% |
| 归母净利润（百万元） |
15,626 |
20,312 |
25,511 |
31,867 |
| 同比增长率(%) |
25.8% |
30.0% |
25.6% |
24.9% |
| 每股收益(元/股) |
1.32 |
1.71 |
2.15 |
2.69 |
| P/E(倍) |
8.70 |
6.70 |
5.33 |
4.27 |
市场数据
| 指标 |
数据 |
| 收盘价(元) |
11.47 |
| 一年最低/最高价 |
9.53/18.20 |
| 市净率(倍) |
1.30 |
| 流通A股市值(百万元) |
134,615.83 |
基础数据
| 指标 |
数据 |
| 每股净资产(元) |
8.81 |
| 资产负债率(%) |
79.32 |
| 总股本(百万股) |
11,858.44 |
| 流通A股(百万股) |
11,736.34 |
风险提示
- 行业销售规模波动较大，可能影响房企销售回款。
- 政策调整（如按揭利率、税收政策等）可能带来经营风险。
- 融资环境收紧可能加剧企业流动性压力。
- 企业运营风险，包括人员变动、施工进度、拿地力度等。
- 汇率波动可能对财务状况产生影响。
- 棚改货币化不达预期可能影响销售增长。
投资建议
- 保利地产凭借其稳健的业绩表现、强劲的销售增长、充足的土地储备以及低成本融资优势，具备较强的市场竞争力。
- 预计未来三年公司盈利能力将稳步提升，EPS分别为1.71、2.15、2.69元，PE分别为6.70、5.33、4.27倍，维持“买入”评级。
财务预测表（资产负债表）
| 指标 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 流动资产（百万元） |
646,157 |
763,566 |
993,042 |
1,137,251 |
| 现金（百万元） |
67,801 |
134,393 |
228,777 |
263,762 |
| 应收账款（百万元） |
1,855 |
2,691 |
3,042 |
4,172 |
| 存货（百万元） |
439,040 |
464,993 |
554,246 |
621,480 |
| 其他流动资产（百万元） |
137,461 |
161,489 |
206,976 |
247,837 |
| 非流动资产（百万元） |
50,295 |
59,891 |
74,677 |
89,243 |
| 资产总计（百万元） |
696,452 |
823,457 |
1,067,720 |
1,226,494 |
财务预测表（现金流量表）
| 指标 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 经营活动现金流（百万元） |
-29,296 |
13,523 |
44,866 |
-9,609 |
| 投资活动现金流（百万元） |
-16,951 |
-7,828 |
-12,813 |
-12,166 |
| 筹资活动现金流（百万元） |
67,398 |
60,896 |
62,331 |
56,759 |
| 现金净增加额（百万元） |
21,013 |
66,592 |
94,385 |
34,984 |
财务预测表（利润表）
| 指标 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 营业收入（百万元） |
146,306 |
193,197 |
243,661 |
306,622 |
| 营业成本（百万元） |
100,872 |
133,345 |
168,175 |
211,631 |
| 营业税金及附加（百万元） |
12,457 |
16,449 |
20,746 |
26,106 |
| 营业费用（百万元） |
3,866 |
5,105 |
6,439 |
8,103 |
| 管理费用（百万元） |
2,845 |
3,757 |
4,738 |
5,962 |
| 财务费用（百万元） |
2,392 |
1,796 |
2,065 |
1,709 |
| 资产减值损失（百万元） |
66 |
319 |
189 |
201 |
| 投资净收益（百万元） |
1,680 |
1,268 |
1,297 |
1,373 |
| 营业利润（百万元） |
25,527 |
33,701 |
42,616 |
54,294 |
| 利润总额（百万元） |
25,699 |
33,879 |
42,805 |
54,490 |
| 归属母公司净利润（百万元） |
15,626 |
20,312 |
25,511 |
31,867 |
重要财务与估值指标
| 指标 |
2017A |
2018E |
2019E |
2020E |
| 每股收益(元) |
1.32 |
1.71 |
2.15 |
2.69 |
| 每股净资产(元) |
8.60 |
9.91 |
11.74 |
14.09 |
| ROIC(%) |
8.7% |
7.6% |
7.6% |
7.9% |
| ROE(%) |
12.4% |
14.3% |
15.5% |
16.6% |
| 毛利率(%) |
31.1% |
31.0% |
31.0% |
31.0% |
| 销售净利率(%) |
10.7% |
10.5% |
10.5% |
10.4% |
| 资产负债率(%) |
77.3% |
78.3% |
80.6% |
80.1% |
| 收入增长率(%) |
-5.5% |
32.1% |
26.1% |
25.8% |
| 净利润增长率(%) |
25.8% |
30.0% |
25.6% |
24.9% |
| P/E(倍) |
8.70 |
6.70 |
5.33 |
4.27 |
| P/B(倍) |
1.33 |
1.16 |
0.98 |
0.81 |
| EV/EBITDA(倍) |
8.99 |
8.10 |
6.15 |
5.53 |
