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万科A 2019年业绩与战略分析总结

所属行业与发布时间

• 所属行业：房地产
• 发布时间：2020年3月18日
• 公司代码：000002.SZ

核心内容概述

2019年，万科A在房地产行业中表现出一定的业绩增长放缓与战略调整趋势，同时在多元化业务领域有所突破。整体来看，万科A的业绩增长、土地投资策略、融资能力和物业管理业务拓展是本总结的重点内容。

主要观点

• 业绩增速放缓：2019年万科销售额同比增长3.9%，低于全国平均增速6.9%，表明整体业绩增速进一步放缓。
• 区域表现分化：南方区域销售额同比下降11.18%，是四大区域中首次垫底；而中西部区域销售占比从末位跃升至第二。
• 土地投资审慎：新增土储面积同比下降21%，首次出现面积投销比小于1的情况，显示出公司对土地投资的谨慎态度。
• 债务结构稳健：净负债率为33.9%，仍处于行业低位，融资成本远低于行业平均水平，显示出良好的财务健康状况。
• 物业管理业务增长显著：物业营业收入达127亿元，同比增长29.7%，业务拓展加速，与戴德梁行成立合资公司，进一步提升品牌影响力。
• 租赁住宅布局加强：新增开业5.6万间，累计开业11万间，主要集中在北上广深等核心城市，出租率保持在较高水平。
• 商业运营持续优化：印力集团管理项目减少，但管理面积仍保持稳定，同时发起印象壹号商业投资基金，用于购物中心的开发和运营。

关键信息

一、业绩增长情况

• 销售额：6308.4亿元，同比增长3.9%
• 销售面积：4112.2万平方米，同比增长1.8%
• 区域销售占比：
  • 南方区域：20.2%
  • 上海区域：32.42%
  • 北方区域：22.54%
  • 中西部区域：23.88%
• 城市市场排名：
  • 在21个城市排名第一
  • 在12个城市排名第二
  • 在7个城市排名第三

二、新增土储情况

• 新增项目数量：147个
• 新增总规划建面：3716.5万平方米，同比下降21%
• 权益规划建筑面积：2478.4万平方米
• 权益地价总额：约1549.6亿元
• 一二线城市占比：
  • 按建筑面积：71.5%
  • 按权益投资金额：79.9%
• 土地储备总量：权益面积10023万平方米，可支撑未来2年开发需求

三、净负债率与融资情况

• 净负债率：33.9%，较2018年略有上升，但仍远低于行业平均水平
• 有息负债总额：2578.5亿元，占总资产的14.9%
  • 中长期负债：1639.7亿元，占比63.6%
  • 短期负债：938.9亿元，占比36.4%
• 融资方式：以银行借款和债券为主，合计占比78.6%
• 融资成本优势：部分债券票面利率低至3.15%，低于同期国债及银行大额存款利率

四、物业管理业务拓展

• 营业收入：127亿元（不含分部间销售），142.9亿元（含分部间销售）
• 新拓展项目饱和收入：54.06亿元，同比增长33.13%
• 住宅物业服务新增收入：33.39亿元，占比62%
• 非住宅物业服务新增收入：20.66亿元，占比38%
• 与戴德梁行合作：成立合资公司，推动商业物业服务和设施管理发展

多元化业务进展

• 租赁住宅：新增开业5.6万间，累计开业11万间，出租率约90%
• 商业开发运营：印力集团管理项目108个，管理面积近900万平方米，发起30亿元商业投资基金

研究团队

• 于小雨（rain_yxy，邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn）
• 王玲（w18705580201，邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn）
• 徐鹏（17601350466，邮箱：xupeng@ehconsulting.com.cn）
• 吴琼（shz-wu，邮箱：wuqiong@ehconsulting.com.cn）

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