2023-02-15-莱坊-深圳写字楼市场报告_2022年_Q4_5页_1mb

报告摘要

总结

以下是对深圳2022年第四季度甲级写字楼市场的关键分析与总结：

整体趋势：
- 全市甲级写字楼平均租金连续三个季度环比下行，但名义年跌幅明显收窄（同比下降2.2%），租全市平均租金降至192.4元/平方米/月。
- 空置率较上一季度上升2.9个百分点，达到18.8%，表明供需结构失衡，新增供应超出实际需求。
- 自2018年开始，租金跌幅进入持续收窄趋势，预计未来租金或逐步逐步企稳，但空置率将面临进一步上行压力。
区域表现差异：
- 福田中心区及深圳湾区域租金保持增长，福田中心区租金达226.8元/平方米/月，前海租金为170.7元/平方米/月。
- 南山-科技园租金环比下降1.5%，空置率16.8%；南山-前海租金稳定，空置率降至14.4%，表现相对亮眼。
- 其他区域罗湖、华强北、蛇口的空置率持续上升，市场分化明显。
供需动态分析：
- 2022年全年新增供应强度居高，较疫情前水平高出四分之一；全年净吸纳量仅相当于2019年的水平，是近十年最低，租赁需求疲弱。
- 租金成交仍活跃，主要集中在金融、TMT和专业服务领域。如星河中心多个自用项目成交。
- 多个项目延期交付，加剧了市场供需矛盾。
投资观察：
- 投资市场以自用型买家为主，四宗大宗交易金额达41.9亿元。如国泰君安购置深业上城，安克创新自购办公物业等。
- 随着国家重视地产稳定，3年内房地产可能出现温和企稳倾向，投资型项目交易或逐步恢复。
未来展望：
- 粤港澳大湾区的深度融合将进一步促进市场情绪修复，但普遍看法认为，短期内由于大量新供应，市场仍将面临空置率攀升与租金增长缓慢的矛盾。