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深圳写字楼市场季度报告总结（2020年第二季度）

核心内容概述

2020年第二季度，深圳甲级写字楼市场在疫情后逐步复苏，但整体仍面临一定的租金下行压力。市场需求有所回升，空置率小幅下降，但新增供应尚未释放，导致租金承压。同时，投资市场虽无大宗交易，但买家关注度上升，自用型需求增加。深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，其写字楼市场在政策支持下展现出较强的长期发展潜力。

主要观点

• 市场需求逐步复苏：受复工复产影响，深圳上半年地区生产总值同比增长0.1%，为一线城市中唯一保持正增长的城市。固定资产投资同比增长7.8%，显示出经济活力的回升。
• 空置率小幅下降：由于租赁需求回升，空置率环比下降0.8个百分点至18.7%。
• 租金承压：受未来新增供应预期影响，平均租金环比下跌1.4%至209元/平方米/月，核心商务区和次级商务区租金均有下跌趋势。
• 供应端无新增项目：本季度无新甲级写字楼项目交付，存量维持在741万平方米，净吸纳量为59,330平方米。
• 投资市场关注度上升：尽管大宗交易较少，但投资者对写字楼市场的兴趣仍在，尤其是租金收入稳定的物业。
• 租户结构变化：TMT（科技、媒体和通信）及专业服务类企业成为市场最活跃的租户，南山区因科研中心地位，吸引大量企业入驻。
• 政策支持市场复苏：国家及地方政府出台多项支持政策，如“互联网+”和粤港澳大湾区金融支持政策，有助于推动写字楼市场发展。

关键信息

甲级写字楼市场概况

• 总存量：741万平方米
• 净吸纳量：59,330平方米
• 空置率：18.7%（环比下降0.8个百分点）

租金及价格

• 平均租金：209元/平方米/月（环比下跌1.4%）
• 核心商务区租金：222元/平方米/月（环比下跌1.4%）
• 次级商务区租金：189元/平方米/月（环比下跌2.1%）
• 一手散售市场均价：50,853元/平方米（环比下跌5.8%）
• 南山区成交案例：太子湾写字楼项目二期成交20,031平方米

租户活跃情况

• 主要租户：TMT及专业服务类企业
• 典型成交案例：
  • 今日头条租用科技园深圳湾科创中心70,000平方米
  • 亚马逊租用福田福田科技创新中心12,000平方米
  • 富邦华一银行租用前海弘毅大厦1,800平方米
  • 珍爱网租用前海世茂大厦6,500平方米
  • 雪松金融租用后海卓越后海大厦1,300平方米

投资市场动态

• 无大宗整购交易：本季度未发生大宗整购交易
• 投资关注上升：受全球低利率环境影响，投资者对写字楼市场的兴趣上升，尤其是自用型买家
• 市场前景：短期租金可能继续下跌，但长期来看，深圳作为粤港澳大湾区核心城市，优质写字楼价值有望提升

市场展望

• 政策支持：政府工作报告及粤港澳大湾区金融政策出台，为市场复苏提供助力
• 行业趋势：新兴技术行业和专业服务类企业将加快在深圳布局或升级办公空间
• 市场前景：尽管短期面临租金下行压力，但长期市场仍有较大发展潜力

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