上海写字楼市场简报2019年第三季度_2页_1mb

上海写字楼市场第三季度总结

核心内容概述

2019年第三季度，上海写字楼市场整体呈现下行趋势，核心与非核心商务区均面临空置率上升与租金下跌的压力。新增供应推动市场供需失衡，而部分区域因具备良好通达性仍保持相对稳定。

主要观点

核心商务区

• 新增供应：浦东佳兆业金融中心和虹口北外滩来福士两个项目入市，合计新增22.7万平方米办公面积。
• 甲级写字楼存量：升至920万平方米。
• 净吸纳量：约8.3万平方米，同比下降32%。其中16%由新项目贡献。
• 空置率：环比上升1.3个百分点至13.2%。
• 租金指数：环比下跌0.2%，至每平方米每天人民币8.95元。

区域表现

• 南黄浦：空置率最低，为3.2%。
• 北外滩：因新项目入市和吸纳放缓，空置率升至47.9%，为最高。
• 南京西路：是唯一租金微涨的商务区，环比上涨0.1%，至每平方米每天人民币10.24元。
• 淮海中路：租金环比持平。
• 小陆家嘴：租金环比下跌0.4%，至每平方米每天人民币10.9元，为三连跌。

非核心商务区

• 新增供应：上滨生活广场项目入市，新增1.4万平方米办公面积。
• 甲级写字楼存量：升至420万平方米。
• 净吸纳量：约82,900平方米，环比减少24%，同比下降32%。
• 空置率：环比下降1.1个百分点至28.8%。
• 租金指数：环比下跌0.7%，至每平方米每天人民币5.76元。

区域表现

• 浦东世博、东外滩和长风板块：录得负净吸纳值，出现减租和退租搬迁现象。
• 通达性影响：拥有良好通达性的非核心项目租赁情况优于通达性较低的项目。

关键信息

• 市场趋势：整体租金持续下跌，空置率上升。
• 供应影响：新增供应显著推高空置率，尤其在核心商务区。
• 业主策略：为提升出租率，业主采取以价换量策略，下调租金并降低租户门槛。
• 需求支撑：零售消费类企业需求强劲，支撑南京西路租金微涨。
• 未来展望：预计第四季度将新增约110万平方米写字楼供应，进一步加剧市场供过于求。
• 新兴行业：游戏、数字技术（如AI、5G、物联网）等新兴行业或将推动未来办公需求。
• 政策支持：临港新片区将带来税收优惠，吸引投资与人才，聚焦集成电路、人工智能、生物医药等重点产业。

写字楼交易精选（Q3/2019）

市场展望

• 供应预期：第四季度预计新增约110万平方米写字楼供应，加剧空置压力。
• 租金趋势：实际有效租金预计继续下行，而市场面价将维稳。
• 行业潜力：新兴产业将带来新的办公需求，成为市场发展的新动力。
• 政策利好：上海作为全国对外开放的先行者，将继续吸引外资和人才，推动经济发展。

联系信息

• 市场研究部
  James Macdonald
  高级董事
  中国区
  +862163916688
  james.macdonald@savills.com.cn

• 商业楼宇部
  Cary Zheng
  高级董事
  华东区
  +862163916688
  cary.zheng@savills.com.cn

  Peter Sheng
  董事
  上海
  +862163916688
  peter.sheng@savills.com.cn

  Leon Fu
  高级董事
  上海
  +862163916688
  leon.fu@savills.com.cn

图表信息

• 图1：核心商务区甲级写字楼供应、吸纳和空置率，2014至Q3/2019
• 图2：核心商务区甲级写字楼租金指数，Q4/2014至Q3/2019
• 图3：核心商务区甲级写字楼空置率，Q4/2014至Q3/2019

其他信息

• 报告来源：第一太平戴维斯研究部
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