2023-02-15-莱坊-_上海写字楼市场_报告_2022年_Q4_5页_1mb

上海甲级写字楼市场2022年第四季度报告摘要

市场概况
2022年上海甲级写字楼市场新增供应面积345,549平方米，同比下滑约70%。全年净吸纳量达594,419平方米，较2021年下降约34%。第四季度平均租金降至每天每平方米8.50元，环比下跌0.69%，同比下降0.02%。市场空置率上升至16.7%，环比增加0.8个百分点，同比上升0.8个百分点。

行业动态
疫情后政策调整推动上海经济复苏，租赁需求回升。金融、专业服务及TMT（科技、媒体、电信）行业成为租赁活跃主力，占比接近60%。其中基金公司、律所及自动驾驶芯片研发企业需求显著。例如银河基金租用小陆家嘴震旦国际大厦面积1,788平方米，达辉律师事务所续租南京西路静安嘉里中心1,000平方米，黑芝麻芯片租用前滩中心3,400平方米。生物医药、新能源汽车等行业因政策支持需求增长。

区域表现

• 核心商务区：小陆家嘴、南京西路等区域租金相对稳定，但空置率较高。小陆家嘴净吸纳量达102,000平方米，空置率6.0%；南京西路空置率7.1%。
• 新兴区域：前滩空置率仅5.6%，主要受益于TMT企业入驻。徐家汇、徐汇滨江空置率分别为23.5%和30.7%，需求相对疲软。
• 其他区域：虹桥商务区新增供应量显著，虹桥富力中心由晶科能源以约50.3亿元购入；北外滩空置率27.4%，预计未来升级改造需求增加。

投资市场
2022年上海写字楼大宗交易总额达506亿元，较2020、2021年增长。自用买家（如科技、能源类企业）及险资、基金公司活跃，其中友邦保险以约330,000万元购得北外滩项目，晶科能源购入虹桥富力中心整栋。

趋势展望
随着疫情管控优化，预计2023年租赁市场将温和复苏，租金和出租情况稳中有升。企业更关注办公空间健康化和绿色环保升级，未来物业改造投入可能增加。2022-2025年各区域新增供应预计以浦东新区、静安区等为核心，但整体市场仍面临供需调整压力。