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上海甲级写字楼市场2025年第一季度季度报告总结

市场需求

2025年第一季度，上海甲级写字楼市场需求持续乏力，市场净吸纳量仅为5,027平方米，环比大幅下降85.6%。需求主要来自金融、TOMT、零售、专业服务及汽车制造企业。由于企业为应对经济压力而削减成本，续租和搬迁需求占主导（分别占租赁与续租比重达到16%和43%），但受限于成本上升和市场竞争，需求表现疲软。

供应增长与空置率上升

本季度上海甲级写字楼新增供应219,053平方米，主要集中于浦东新区，其次是普陀区、徐汇区等区域。新增供应主要来自新交付项目，如博峰中心、前滩尚和世纪财富广场等。这与市场需求乏力形成反差，导致市场空置率环比小幅上升0.6个百分点至22.2%。未来，预计2025年全年还将有近140万平方米办公楼面积投放市场，进一步加剧市场竞争。

租金走势与竞争态势

2025年第一季度，上海甲级写字楼平均净有效租金环比下跌4.1%，至6.74元/平方米/天。其中，核心区（如南京西路、小陆家嘴）租金下降幅度较大，环比分别下跌3.7%（至9.91元/平方米/天）和9.21%（核心区下降3.7%）。为吸引租户，业主采取降价、装修补贴等策略，尤其在新兴商务区竞争激烈，导致中央商务区业主大幅调低租金报价。

投资与成交热点

报告期内，部分企业通过扩建、并购或搬迁来求扩大办公空间，如金融、TOMT、零售、专业服务等行业租赁活动频繁，且主要集中于500-2500平方米的大面积项目。联合办公品牌因灵活办公需求出现增多，表明企业对空间灵活性需求提升。

投资动态

本季度，外资与机构持续对优质写字楼进行投资，如中邮人寿保险收购博华广场，显示出投资者对核心地段写字楼资产的信心，尤其在市场波动期，优质资产具有较强吸引力。

总体展望

总体来看，上海甲级写字楼市场受租金下行、空置率上升、新增供应增加以及经济压力影响，短期内将面临挑战。预计市场租金将继续下行，空置率将持续增加，开发商需调整策略，平衡供应与需求，提升服务与产品以增强竞争力。